In presenza di cessione di fabbricati (sia abitativi che non abitativi, sia urbani che rurali), e dei terreni non edificabili, la plusvalenza è soggetta a tassazione solo in alcuni casi. In particolare:
A) plusvalenze soggette a tassazione:
devono verificarsi, cumulativamente, tutte le seguenti condizioni:
1) plusvalenze relative ad immobili acquistati a titolo oneroso o per donazione;
2) gli immobili devono essere stati acquistati (o costruiti) da meno di cinque anni;
3) non deve trattarsi di fabbricato abitativo adibito dal cedente, per la maggior parte del periodo di possesso, ad abitazione principale propria o dei propri familiari;
B) plusvalenze non tassate:
non sono tassate le plusvalenze per cui ricorra, alternativamente, una delle seguenti condizioni:
a) plusvalenze relative ad immobili acquistati per successione;
b) plusvalenze relative a fabbricato abitativo che - ancorché acquistato a titolo oneroso o per donazione - sia stato adibito dal cedente, per la maggior parte del periodo di possesso, ad abitazione principale propria o dei propri familiari.
Ai fini di cui sopra:
- per familiari si intendono il coniuge - anche se separato - nonché i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo grado (art. 5, comma 5, del d.p.r. n. 917/1986; Ris. Agenzia Entrate 7 marzo 2008, n. 82/E). Pertanto, se il cedente non ha abitato personalmente l'appartamento ceduto, che però ha costituito per la maggior parte del periodo di possesso abitazione principale di uno dei suddetti familiari, la plusvalenza non è tassata;
- non bisogna confondere il concetto di "abitazione principale" con quello di "prima casa": per abitazione principale si intende il ruolo in cui il soggetto ha la propria dimora abituale; per prima casa (concetto che rileva solo ai fini delle imposte indirette, quindi imposte di registro, ipotecarie, catastali ed Iva), si intende la prima abitazione nel Comune in cui si è acquistato (o in alcuni casi nello Stato), anche se detto appartamento è stato, ad esempio, locato a terzi o abitato da soggetti diversi dai suddetti familiari;
- il fatto che si tratti di abitazione principale può essere provato, nei rapporti con il fisco, mediante un certificato di residenza che attesti il periodo di residenza anagrafica nell'abitazione in questione; in mancanza di trasferimento in quel luogo della residenza anagrafica (ma in presenza di una residenza "di fatto"), può essere redatta una autocertificazione, sotto responsabilità penale del cedente (ma in questo caso, in caso di accertamenti, occorrerà fornire le prove dell'effettiva dimora nella abitazione di cui si discorre);
- ai fini in oggetto, l’immobile rileva come “abitazione principale” solo a partire dal momento in cui è stato accatastato come tale (Ris. Agenzia Entrate 21 maggio 2007, n. 105/E);
- la circostanza che il contribuente dimora (o ha dimorato per un certo periodo) abitualmente in un luogo diverso da quello risultante dai registri anagrafici deve poter essere dimostrata sulla base di circostanze oggettive, quali l’intestazione delle utenze domestiche, l’utilizzo effettivo dei servizi connessi e l’indicazione del domicilio nella corrispondenza ordinaria (Ris. Agenzia Entrate 30 maggio 2008, n. 218/E);
- la semplice stipula, entro il quinquennio dall’acquisto, di un contratto preliminare per la rivendita dell’immobile non determina - non avendo il preliminare effetto traslativo - realizzo di plusvalenza; salvo che l’amministrazione finanziaria operi una riqualificazione del preliminare (soprattutto se ad esecuzione anticipata) come contratto definitivo, sulla base di quella giurisprudenza, pur discutibile, che le riconosce il potere di riqualificare l’operazione a fini elusivi;
- nel caso in cui il soggetto alienante abbia a suo tempo acquistato con patto di riservato dominio l’immobile che ora ritrasferisce, il quinquennio ai fini della tassazione della plusvalenza in oggetto inizia a decorrere dal pagamento dell’ultima rata di prezzo, e non dalla data di stipula dell’atto di acquisto, poiché si ha riguardo al momento in cui è stato acquistato il diritto di proprietà (Ris. Agenzia Entrate 30 gennaio 2009, n. 28/E);
- la norma in commento si riferisce separatamente ai fabbricati "costruiti" da meno di cinque anni: si tratta dell'ipotesi in cui è stato acquistato un terreno da più di cinque anni, ma la costruzione sia stata invece realizzata nel quinquennio precedente alla cessione: anche in questo caso vi è tassazione della plusvalenza realizzata. Deve ritenersi, in questo caso, che il termine di cinque anni debba essere computato a partire dal momento in cui la costruzione è stata ultimata (data verificabile dall'apposita comunicazione effettuata al Comune, o dal certificato di agibilità). Secondo la Ris. Agenzia Entrate 6 giugno 2008, n. 231/E, il momento dell’ultimazione del fabbricato coincide con quello in cui l’immobile è idoneo ad espletare la sua funzione ovvero ad essere destinato al consumo. E’ stato anche chiarito che si deve ritenere “ultimato” il fabbricato concesso in uso a terzi, con i fisiologici contratti relativi all’utilizzo dell’immobile, il che fa presumere che l’immobile, essendo idoneo ad essere immesso in consumo, presenti tutte le caratteristiche fisiche idonee a far ritenere l’opera di costruzione o di ristrutturazione completata (in tal senso, cfr. la Circ. Agenzia Entrate 1 marzo 2007, n. 12/E; e la Circ. Agenzia Entrate 12 agosto 2005, n. 38/E). Si ritiene quindi che in ambito tributario, il concetto di ultimazione dei lavori di costruzione di un immobile di fatto prescinde dall’accatastamento del bene o dalla data della certificazione rilasciata in sede di collaudo, prevalendo, invece, la sostanziale fruizione o utilizzazione economica del bene;
- nell’ipotesi in cui sia stato acquistato un terreno edificabile, su cui è stata iniziata l’edificazione di un fabbricato, la successiva cessione del fabbricato non ultimato, anche oltre il quinquennio dall’acquisto, è da considerare come cessione di area edificabile ai fini della disciplina della tassazione delle plusvalenze (Ris. Agenzia Entrate 28 gennaio 2009, n. 23/E);
- nel caso di immobili acquisiti per donazione, quest'ultima è "neutra" ai fini in oggetto; pertanto la plusvalenza è soggetta a tassazione solo se il donante aveva, a sua volta, acquistato o costruito da meno di cinque anni;
- nel caso di immobili acquistati a seguito di successione per causa di morte, per espressa disposizione dell’art. 67, lett. b), t.u.i.r., la plusvalenza non è soggetta a tassazione.