La plusvalenza si determina conteggiando la differenza tra il corrispettivo percepito nel periodo di imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo.
In caso di immobili acquisiti per donazione, si assume come prezzo di acquisto o costo di costruzione quello sostenuto dal donante (in altri termini, la donazione è "neutra" ai fini della determinazione della plusvalenza).
In tutti i suddetti casi, riguardo al costo iniziale di acquisto si tiene conto:
a) trattandosi di acquisto a titolo oneroso, del prezzo di acquisto pattuito, senza che abbia rilevanza l’eventuale accertamento fiscale intervenuto, ai fini dell’imposta di registro, riguardo all’atto di acquisto (Cass. 11 gennaio 2006, n. 2005; Comm. trib. centr. 19 dicembre 1991, n. 9043; Comm. trib. centr. 19 novembre 1987, n. 8392);
b) trattandosi di acquisto per successione mortis causa (nei casi di cessione a seguito di lottizzazione, o cessione di terreno edificabile), ovvero per donazione (nel caso di cessione di terreno edificabile), si tiene conto invece, in caso di accertamento fiscale ai fini dell’imposta sulle successioni o donazioni, del valore definito o liquidato a seguito di tale accertamento (cfr. l’art. 68 Tuir).
Nel caso di acquisto di terreno su cui è stato successivamente costruito un fabbricato, ai fini della determinazione del valore iniziale occorre distinguere:
a) trattandosi di acquisto gratuito, come valore iniziale si considera il valore normale alla data di inizio della costruzione (art. 68, comma 2, Tuir);
b) trattandosi di acquisto oneroso, occorre ulteriormente distinguere:
b1 - in caso di acquisto anteriore al quinquennio, si considera il valore normale alla data di inizio della costruzione;
b2 - in caso di acquisto entro il quinquennio, si considera il prezzo indicato nell’atto di acquisto del terreno.
Riguardo alle spese di acquisto e successive, può farsi riferimento per analogia all’abrogata disciplina relativa all’Invim (art. 13 del d.p.r. n. 643/1972), ed alla relativa casistica applicativa, prassi amministrativa e giurisprudenza.
Quindi, il costo e le spese sostenute non possono essere rivalutati con gli indici Istat in ogni caso?
L'unica ipotesi in cui è prevista dalla legge la rivalutazione del prezzo di acquisto e delle altre spese è quella della plusvalenza da cessione dei terreni edificabili. Negli altri casi occorre assumere come prezzo di acquisto e come spese quelli effettivamente sostenuti.