20b - Il concetto di spesa incrementativa

La sentenza n. 17595 del 23 agosto 2011 della Corte di Cassazione interviene sull’ individuazione degli oneri inerenti che concorrono alla determinazione del costo fiscale di terreni e fabbricati ai sensi dell’art. 68, commi 1 e 2 del TUIR.

Ai fini delle imposte sui redditi, la cessione a titolo oneroso di terreni (edificabili o agricoli acquistati da meno di 5 anni), posseduti al di fuori dell’ambito dell’attività imprenditoriale eventualmente esercitata, è passibile di generare reddito imponibile per il soggetto alienante. In particolare, è previsto che le plusvalenze:

- su terreni edificabili, sono soggette a tassazione separata oppure, su opzione, concorrono ordinariamente alla formazione del reddito imponibile;

- su terreni agricoli acquistati da meno di cinque anni, concorrono ordinariamente alla formazione del reddito, salvo l’esercizio dell’opzione dell’imposta sostitutiva del 20%.

Secondo il primo comma dell’art. 68 citato, le plusvalenze realizzate da soggetti non imprenditori a seguito della cessione a titolo oneroso di immobili “sono costituite dalla differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta, al netto dell’imposta comunale sull’incremento di valore degli immobili, e il prezzo di acquisto o costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo”.

Il secondo comma, poi, specifica meglio la fattispecie richiamando il concetto del costo di acquisto “aumentato di ogni altro osto inerente” anche per i terreni suscettibili di edificazione.

In dottrina, il riferimento ad “ogni costo inerente” viene pacificamente interpretato come la possibilità di sommare al prezzo di acquisto di un terreno, conservando l’apposita documentazione, tutte le spese sostenute per lo stesso, ossia:

- l’onorario del notaio e le altre spese accessorie;

- le imposte di registro, l’IVA (se non detratta), le imposte ipotecaria e catastale;

- le spese per ricorso necessario ad effettuare l’acquisto per persona incapace;

- le spese sostenute in occasione dell’acquisto effettuato nell’ambito di procedure esecutive;

- le spese di mediazione;

- le spese necessarie per sistemare e recintare il terreno;

- per il terreno agricolo. le spese di impianto di vigneto, di oliveto o di altre colture;

- le spese per liberare l’immobile da servitù e da altri oneri e per indennizzi pagati al coltivatore diretto o al locatore per liberare l’immobile.

Quanto al concetto di "spese incrementative", la Suprema Corte fa propria l’impostazione per la quale “per costi inerenti al bene” rilevano essenzialmente le spese incrementative, precisando che le medesime sono “quelle spese che determinano un aumento della consistenza economica del bene o che incidono sul suo valore nel momento in cui si verifica il presupposto impositivo”. Non possono, quindi, essere incluse tra le spese incrementative quelle che non apportano maggior consistenza o maggior valore all’immobile, perché attengono solo alla manutenzione e/o alla buona gestione del bene.

L’interpretazione della Suprema Corte potrebbe consentirci di fare un ulteriore considerazione che era dubbia tra gli operatori: assunto che per oneri inerenti si intendono quelle spese che aumentano il valore del bene, per le aree fabbricabili la cui edificazione è subordinata a norma di legge all’accollo delle spese per l’urbanizzazione primaria o secondaria, diventa pacifico che il valore iniziale può essere maggiorato anche della quota parte di tali spese.