Compravendita più sicura se al pagamento del prezzo viene delegato il notaio: è questo l’impatto delle nuove norme, contenute nei commi 63 e seguenti dell’articolo 1 della legge sulla concorrenza (124/2017), le quali consentono all’acquirente di richiedere al notaio di trattenere il prezzo della compravendita fino a che il contratto non sia trascritto nei Registri immobiliari.
Per capire bene questa novità è necessario fare un passo indietro e riflettere sul punto che il sistema dei Registri immobiliari, nei quali devono essere necessariamente pubblicati i contratti di compravendita, è impostato sul principio della “priorità temporale”, vale a dire che, utilizzando come esempio la situazione più estrema che può verificarsi, se il venditore Tizio vende lo stesso immobile prima a Caio e poi a Sempronio, incassando il prezzo da entrambi e poi volatilizzandosi con il denaro così ottenuto, tra l’acquisto di Caio e l’acquisto di Sempronio prevale quello che per primo (tramite il notaio che ha rogato la compravendita) viene trascritto nei Registri immobiliari.
Un’altra scena, più plausibile, è quella del venditore Tizio che, trovandosi in una situazione debitoria, viene raggiunto da un’ipoteca giudiziale (ad esempio da un sequestro, da un pignoramento, da una domanda giudiziale) nel breve spazio temporale intercorrente tra l’ultima ispezione che il notaio rogante ha compiuto nei Registri immobiliari per verificare la libertà dell’immobile da gravami pregiudizievoli (il che avviene, di solito, nell’imminenza della stipula del contratto di compravendita) e il momento in cui il notaio stesso trascrive il contratto nei Registri stessi (il che avviene, di solito, nel giro di qualche giorno dopo la firma del rogito).
Pur con tutta la diligenza che il notaio può mettere nello svolgimento di queste sue attività (e pur considerando il fatto che ogni notaio è comunque obbligatoriamente assicurato contro queste spiacevoli evenienze, per fortuna non frequentissime, ma comunque sempre possibili), il compratore può trovarsi nella spiacevole situazione di aver pagato il prezzo e di non aver comprato nulla oppure di aver comprato un bene gravato da vincoli a favore di altri soggetti. (... segue)
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Ultima Modifica: 12/09/2018