Come risolvere il problema di una tranquilla compravendita di beni che in passato sono stati donati

Nel caso di donazione di un bene immobile, si pongono rilevanti problemi in sede di successiva rivendita del bene a causa del suo possibile coinvolgimento in liti ereditarie tra gli eredi del donante.

Per rendere la circolazione dei beni donati la più tranquilla possibile, la prassi professionale ha elaborato una pluralità di “strategie”. In sintesi:

a) la concessione di una fideiussione all’acquirente da parte del donante (e di coloro che ne sarebbero attualmente i suoi legittimari, nel caso che egli decedesse);

b) la risoluzione consensuale della donazione ad opera dei contraenti che la stipularono, con la quale si determina il ritrasferimento del bene in capo al donante (di modo che la successiva vendita sia stipulata da costui).

La soluzione a) (il cui fine è evidentemente quello di rendere il legittimario, titolare dell’azione di riduzione e di restituzione, anche erede del fideiussore, con il che disincentivandolo dall’esperimento delle azioni ereditarie) ha il “difetto” di essere considerabile in termini di “peso” sulla legittima e pertanto nulla ai sensi dell’articolo 549 del codice civile.

La soluzione b) ha, probabilmente, il difetto di aggiungere una nuova donazione alla precedente donazione, con il che il problema, invece di risolversi, si ingigantirebbe.

Una soluzione meno criticabile (ma non per questo immune da censure) potrebbe essere la seguente:

a) l’attuale donatario cede, a titolo oneroso, al donante (e, eventualmente, ad altri legittimari del donante) una piccola quota di comproprietà sui beni donati;

b) per effetto di quanto precede il bene viene poi venduto dal donatario e dai suoi congiunti che si sono resi come sopra acquirenti di una piccola quota del bene in questione;

c) nell’atto di compravendita, i venditori assumono, in via solidale fra loro e fra i propri eredi e/o aventi causa, la garanzia per evizione (verso l’acquirente e i suoi aventi causa) con riferimento sia ad eventi evittivi originatisi anteriormente alla compravendita sia ad eventi evittivi originatisi posteriormente ad essa.

L’effetto pratico che si consegue è che, se mai l’azione di riduzione e/o di restituzione siano esperite, il legittimario attore si trova ad essere contemporaneamente gravato dalla garanzia per evizione a favore del convenuto, dal che egli trova un notevole disincentivo ad esperire le azioni ereditarie.

Pertanto, quest’ultima soluzione non si sottrae alla ripresa critica secondo cui, creandosi un ostacolo alle azioni ereditarie, questa creazione soffre il sopradetto divieto di cui all’art. 549 c.c.; si tratta comunque di soluzione sicuramente più efficiente e più elegante delle altre.