Cos'è la portabilità del mutuo

La portabilità del mutuo è l’espressione che contraddistingue la disciplina, introdotta dal d.l. 31 gennaio 2007 n. 7 (convertito in legge 40/2007, la cosiddetta legge Bersani-bis), con la quale il legislatore ha inteso stimolare la concorrenza tra banche, al fine di avvantaggiare i clienti, cercando di rendere agevole la sostituzione di un vecchio mutuo con un nuovo mutuo, meno oneroso per le tasche del debitore.

Per realizzare questo obiettivo, il legislatore ha puntato sul meccanismo della cosiddetta “surrogazione per volontà del debitore”, da sempre contenuto nel codice civile (precisamente, all’articolo 1202) ma praticamente mai utilizzato, perché denso di problematiche operative, e che dunque la legge Bersani ha inteso rivivificare. E forse l’insuccesso che finora ha contraddistinto le operazioni di portabilità derivano proprio dal fatto che, facendo ritornare in auge la surrogazione, il legislatore non ha colto l’occasione per levare di torno i gravi acciacchi che questa procedura aveva manifestato nel passato.

Cos’è dunque la “surrogazione per volontà del debitore” ? Si tratta del seguente procedimento, che può essere attivato da chi sia già debitore di una banca per effetto di un vecchio mutuo:

a) si stipula un nuovo mutuo con una nuova banca (articolo 1202, comma 1);

b) si qualifica espressamente il nuovo mutuo come finalizzato (cosiddetto “mutuo di scopo”) a procurare la provvista per estinguere il vecchio mutuo (articolo 1202, comma 2, n. 2);

c) si utilizza il ricavato del nuovo mutuo per andare a estinguere il vecchio mutuo (articolo 1202, comma 1);

d) all’atto dell’estinzione del vecchio mutuo il debitore deve dichiarare alla vecchia banca che, per effettuare l’estinzione, si utilizza denaro proveniente da un nuovo mutuo (articolo 1202, comma 2, n. 3);

e) si deve ottenere dalla vecchia banca una quietanza di estinzione del vecchio mutuo, nella quale la vecchia banca deve pure dare atto della dichiarazione del debitore di essersi procurato, mediante un nuovo mutuo, la disponibilità finanziaria necessaria per estinguere il vecchio mutuo (articolo 1202, comma 2, n. 3);

f) si stipula alfine l’atto di surrogazione, con il quale il debitore dichiara di sostituire la nuova banca alla vecchia banca nelle garanzie (specialmente l’ipoteca, ma anche una eventuale fideiussione) che assistevano il vecchio mutuo (articolo 1202, comma 1).

In altri termini: lo scopo della surrogazione è di permettere l’utilizzo delle vecchie garanzie che assistevano il vecchio mutuo a servizio del nuovo mutuo; si “stacca” l’ipoteca dal vecchio mutuo, che viene estinto, per “attaccarla” al nuovo mutuo, stipulato evidentemente a condizioni più favorevoli rispetto al vecchio mutuo. Quindi, più che parlare di “portabilità del mutuo”, sarebbe più corretto parlare di “portabilità dell’ ipoteca”.

La “surrogazione” dunque differisce radicalmente dalla “rinegoziazione”: nel primo caso si cambia il mutuo (e inevitabilmente si cambia banca); nel secondo caso si ridefiniscono, con la stessa banca, le condizioni (tasso, durata, commissioni, eccetera) del mutuo già in corso.

Peraltro, la banca non è costretta ad aderire alla richiesta del cliente di rinegoziare il vecchio mutuo: trattandosi di un contratto già stipulato, la pretesa del cliente di ritoccarlo deve incontrare il consenso della banca, che ovviamente non è obbligata a esprimerlo. Nella surrogazione, invece, la vecchia banca, ricevendo una somma di denaro in misura pari a quella dovuta dal cliente per estinguere il vecchio mutuo, non può rifiutarsi di surrogare la nuova banca nelle garanzie che assistevano il vecchio mutuo.

Quali innovazioni ha dunque apportato la legge Bersani rispetto alla tradizionale disciplina della surrogazione contenuta nel codice civile ? Praticamente nessuna (e quindi lasciando intatti i problemi che, nell’esperienza passata, avevano condannato all’insuccesso l’utilizzo della surrogazione), in quanto la legge Bersani ha mirato essenzialmente a occuparsi del profilo dei costi fiscali e delle commissioni bancarie, disponendo che:

a) non si perdono i benefici fiscali del vecchio mutuo, se esso venne stipulato in presenza dei requisiti che rendono appunto detraibili gli interessi passivi e gli altri oneri accessori derivanti dal mutuo (articolo 8, comma 4, dl 7/2007);

b) non si paga l'imposta sostitutiva sul nuovo mutuo (articolo 8, comma 4-bis, dl 7/2007), che sarebbe pari, a seconda dei casi, allo 0,25 o al 2% dell'importo erogato;

c) non si paga alcun tipo di imposta (registro, bollo, ipotecaria) per l'operazione di surrogazione (articolo 8, comma 4-bis, dl 7/2007);

d) le banche non possono imporre costi per effettuare la procedura di surrogazione (articolo 8 bis dl 7/2007) né possono impedirla o renderla onerosa imponendo il pagamento di commissioni (articolo 8, comma 3, dl 7/2007).