La tematica dell’ottenimento dell’agevolazione “prima casa” in sede di acquisto da parte di un soggetto coniugato in regime di comunione legale dei beni è particolarmente complicata dal fatto che la normativa fiscale richiede di verificare in capo ad entrambi i coniugi, nei termini che oltre saranno meglio illustrati, il requisito della non titolarità di altri immobili.
Procedendo con ordine, va innanzitutto ricordato che la disciplina dell’ agevolazione “prima casa” dispone che non può avvalersi del beneficio fiscale:
1) chi, su altra casa situata nel medesimo Comune in cui è ubicato il nuovo acquisto:
1.a – sia già "titolare esclusivo" (nel senso di “titolare del diritto al 100 per cento”; quindi la titolarità di una quota non è un ostacolo) "dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione" (la titolarità di un diritto di nuda proprietà non è pertanto un ostacolo);
1.b – raggiunga detta condizione di “titolarità esclusiva” cumulando la propria quota di titolarità di detti diritti con la quota di titolarità spettante al coniuge;
2) chi, con riferimento a un’altra casa situata in qualsiasi parte del territorio nazionale:
2.a – su detta casa abbia la titolarità, esclusiva o in quota, acquistata con l’agevolazione “prima casa”, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà;
2.b – abbia un coniuge che, su detta casa, abbia la titolarità, esclusiva o in quota, acquistata con l’agevolazione “prima casa”, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà.
Più precisamente, la norma che disciplina quest’ultimo caso e che dunque preclude l’agevolazione a chi già abbia la titolarità di diritti acquistati con l’agevolazione, si esprime nel senso che l’acquirente non deve essere titolare di detti diritti, acquistati con le agevolazioni, "su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge".
Ora, sulla base della considerazione che la normativa in questione non può certo aver penalizzato i coniugi in regime di comunione dei beni (il quale, anche a voler tacere d’altro, essendo il regime “legale”, dovrebbe godere di un indubbio favor da parte del legislatore) e quindi porre i coniugi in comunione in una posizione deteriore rispetto a coloro che abbiano optato per il regime di separazione dei beni (il che da sé costituirebbe un formidabile disincentivo per la scelta del regime di comunione, quando non anche un palese vizio di incostituzionalità), si deve ritenere che:
a) se entrambi i coniugi effettuano il nuovo acquisto (essendo entrambi già titolari di diritti acquistati con l’ agevolazione “prima casa”), l’agevolazione “prima casa” non può essere concessa;
b) se entrambi i coniugi effettuano il nuovo acquisto e uno solo di essi sia già titolare di diritti acquistati con l’ agevolazione “prima casa”, il nuovo acquisto dovrebbe essere agevolato per il 50 per cento (e cioè con riguardo al coniuge che non è titolare di diritti acquistati con l’agevolazione “prima casa”) e non agevolato per l’ altro 50 per cento (e cioè con riguardo al coniuge titolare di diritti acquistati con l’agevolazione “prima casa”);
c) se un solo coniuge effettua il nuovo acquisto, ma entrambi i coniugi siano già titolari di diritti acquistati con l’ agevolazione “prima casa”, l’agevolazione “prima casa” non può essere concessa;
d) se il coniuge che effettua il nuovo acquisto è già titolare di diritti acquistati con l’agevolazione “prima casa”, l’ agevolazione “prima casa” non può essere concessa;
e) se uno solo dei coniugi acquista (in regime di comunione legale dei beni, con il che l’acquisto profitta anche all’altro coniuge), e l’altro coniuge sia già titolare di diritti acquistati con l’agevolazione “prima casa”, ci si dovrebbe comportare come nel caso b) e quindi l’agevolazione spetta per il 50 per cento del valore del bene acquistato (e cioè spetta per la quota riferibile al coniuge non titolare di preesistenti diritti acquistati con l’agevolazione, mentre non spetta per la quota riferibile al coniuge titolare di preesistenti diritti acquistati con l’ agevolazione).
In altri termini, ponendo la precisazione che l’acquirente non deve essere titolare di detti diritti, acquistati con le agevolazioni, "su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge" il legislatore dovrebbe aver inteso impedire il “trucchetto” di sfruttare l’ automatismo dell’acquisto in comunione legale e di consentire a un soggetto, già titolare di diritti acquistati con l’agevolazione “prima casa”, di effettuare un ulteriore acquisto agevolato.
Un esempio può spiegare meglio quanto si sta dicendo: Tizio ha comprato a Roma un appartamento con l’agevolazione “prima casa” anteriormente al matrimonio; Tizio si sposa con Caia (non titolare di diritti immobiliari) in regime di comunione legale; essi fissano la residenza familiare in Milano, ove comprano una abitazione. Se all’atto di acquisto si presenta solo Caia, l’acquisto profitta automaticamente alla comunione dei beni (e ciò anche se Tizio non partecipa al rogito); Caia in detto atto dunque legittimamente dichiara di risiedere a Milano e di non possedere alcun diritto immobiliare. Con queste dichiarazioni, che sono perfettamente veritiere e rispondenti a quanto richiesto dalla legge (invero non sono richieste dichiarazioni inerenti la situazione patrimoniale del coniuge assente al rogito), Caia potrebbe ambire a veder tassato l’intero imponibile del trasferimento con l’aliquota agevolata. Invece, per effetto della norma di cui si sta qui parlando, solo il 50 per cento di quell’imponibile può essere tassato con l’agevolazione, perché l’altro 50 per cento è invece riferibile al coniuge Caio, il quale non può avere l’agevolazione in quanto già titolare di diritti acquistati con l’agevolazione medesima.
Insomma, la norma in questione:
- non dovrebbe impedire l’acquisto agevolato in capo al coniuge che non abbia nel suo patrimonio la titolarità di diritti acquistati con l’agevolazione “prima casa”;
- ma dovrebbe bensì servire ad impedire che il coniuge già titolare di diritti acquistati con l’ agevolazione possa nuovamente beneficiarne “sfruttando il regime di comunione legale e l’ automatismo degli acquisti che da esso deriva in capo ad entrambi i coniugi, chiunque sia quello di loro che materialmente sottoscrive l’atto di acquisto.
In tal senso pare esprimersi (“pare” perché il testo della circolare non brilla di chiarezza) la C.M. 19/E del 1° marzo 2001 al paragrafo 2.2.10, secondo cui: "Qualora l'acquirente sia titolare, anche in comunione legale, di una casa di abitazione acquistata in regime agevolato dallo stesso o dal coniuge, non può avvalersi dell'agevolazione tributaria. Infatti tale acquisto, estendendosi ope legis anche all'altro coniuge, comporta, nella sostanza, la fruizione anche da parte di quest'ultimo del beneficio tributario; pertanto, permanendo detta situazione di titolarità, per ambedue i coniugi è preclusa la possibilità di avvalersi di nuovo dei benefici c.d. “prima casa”. Sembra chiaro che il legislatore, quando fa riferimento ad un precedente acquisto agevolato fatto dal coniuge, intende quello effettuato in regime di comunione di beni".
Tra l’altro, ritenere che la titolarità in capo a un coniuge di diritti acquistati con l’agevolazione “prima casa” impedisca all’altro coniuge di effettuare un acquisto agevolato in capo a sé pure costituisce un discrimine (oltre che tra coloro che sono coniugati in regime di comunione legale rispetto a coloro che sono coniugati in regime di separazione) tra coloro che si trovano in regime di comunione “legale” rispetto a coloro che si trovano in comunione “ordinaria”: si pensi al caso dell’acquisto di un appartamento effettuato da due fratelli (e lo si paragoni all’acquisto effettuato da due coniugi) presupponendo che uno dei membri di queste coppie abbia già in capo a sé la titolarità di diritti acquistati con l’agevolazione; ebbene, perchè mai, mentre nel caso dei due fratelli, uno di essi potrebbe ottenere l’agevolazione per la propria quota d’acquisto, nel caso dei coniugi invece non potrebbero avere l’agevolazione né, ovviamente, il coniuge già titolare di diritti acquistati con l’agevolazione, né l’altro coniuge ?
Qualche esempio. Esemplificando con qualche caso pratico di più frequente verificazione (il che comunque non esaurisce ovviamente il novero di tutte le situazioni che possono verificarsi nella realtà concreta), e facendo riferimento ai signori Tizio e Caia, coniugi in regime di comunione legale dei beni, residenti a Milano, se ne ha che:
1) l’agevolazione “prima casa” spetta nelle seguenti ipotesi:
1.a - Tizio e Caia comprano una casa a Milano; Tizio è già pieno ed esclusivo proprietario per eredità di una casa a Bari; Caia è già piena ed esclusiva proprietaria di una casa a Roma, donatale dai genitori, e di una casa a Forte dei Marmi, acquistata prima del matrimonio senza agevolazione “prima casa”;
1.b - Tizio e Caia comprano una casa a Milano; Tizio è già comproprietario per la quota in ragione di due terzi di un’altra casa a Milano, ricevuta in eredità; Caia non è titolare di diritti reali su case;
1.c - Tizio e Caia comprano una casa a Milano; Tizio e Caia sono già comproprietari per la quota in ragione di un terzo ciascuno (l’altro terzo è di titolarità di Mevia, sorella di Caia) di una casa a Milano, non acquistata con l’agevolazione “prima casa”;
2) invece l’agevolazione “prima casa” non spetta, ad esempio, nella seguente ipotesi: Tizio compra una casa a Milano (come “bene personale”; all’atto di acquisto interviene Caia per prestare il proprio consenso all’acquisto “personale” di Tizio); Tizio e Caia sono già comproprietari per la quota di metà ciascuno di una casa a Milano, acquistata con l’agevolazione “prima casa” (Tizio non può avere l’agevolazione nonostante nel suo patrimonio egli non abbia la titolarità esclusiva di una casa nello stesso Comune, in quanto egli bensì è titolare di una quota di comproprietà acquisita con l’agevolazione “prima casa”);
3) l’agevolazione “prima casa” spetta infine per il 50 per cento del valore imponibile (e cioè solo per la quota di acquisto riferibile al coniuge titolare dei presupposti per l’ottenimento dell’agevolazione; e non per la quota di acquisto riferibile al coniuge che non si trovi nelle condizioni per l’ottenimento dell’agevolazione) nel seguente caso: Tizio e Caia comprano una casa a Milano; Tizio è già pieno ed esclusivo proprietario di un’altra casa a Milano; Caia è già piena ed esclusiva proprietaria di una casa a Roma, donatale dai genitori, e di una casa a Forte dei Marmi, acquistata prima del matrimonio senza agevolazione “prima casa” (in sede di nuovo acquisto, l’agevolazione spetta dunque alla quota di acquisto di Caia ma non spetta alla quota di acquisto di Tizio, il quale trova impedimento nel fatto di avere la titolarità esclusiva del diritto di proprietà su altra casa nel medesimo Comune).
Ultima Modifica: 01/05/2007