Il contratto preliminare (o "compromesso")

Il contratto preliminare (in gergo detto “compromesso”) è il contratto con il quale l’attuale proprietario di un immobile e il futuro acquirente dell’immobile stesso convengono di stipulare, entro una certa data e a determinate condizioni (in particolare a determinate condizioni economiche), un contratto definitivo (in gergo detto “rogito”) avente ad oggetto il trasferimento della proprietà di quell’immobile.

Nella contrattazione immobiliare si ricorre al contratto preliminare (sconosciuto in altri settori merceologici, ove si passa subito al contratto definitivo) perché la particolarità del bene che si compravende impone nella maggior parte dei casi di fissare in anticipo i termini dell’affare rispetto alla stipula dell’atto notarile, in quanto entrambi i contraenti hanno bisogno di tempo per organizzarsi materialmente (ma con la sicurezza di aver seriamente programmato l’evento del rogito): ad esempio spesso il venditore deve trovare un’altra sistemazione abitativa, traslocare, eccetera, mentre il compratore ha necessità di organizzare un mutuo, la vendita di un altro appartamento e, anch’egli, un trasloco.

Nel compromesso è indispensabile individuare con esattezza ciò che si intende compravendere, indicare il prezzo pattuito e la scansione temporale dei pagamenti e stabilire la data entro la quale il rogito deve essere stipulato.

Nel compromesso è indispensabile individuare con esattezza ciò che si intende compravendere, indicare il prezzo pattuito e la scansione temporale dei pagamenti e stabilire la data entro la quale il rogito deve essere stipulato.

Nell’accingersi alla stipula di un compromesso inoltre, occorre effettuare una nutrita serie di controlli per accertare che tutto sia in regola: accanto ai controlli sullo stato di fatto dell’ appartamento che si intende acquistare (che devono essere svolti personalmente dal potenziale acquirente, eventualmente con l’ausilio di un tecnico di fiducia: si pensi ad esempio al controllo degli impianti e della loro messa “a norma”), occorre procedere a verifiche documentali (a molte delle quali peraltro provvede anche il notaio che sia incaricato della stipula del compromesso o del rogito).

Si tratta innanzitutto di controlli inerenti la persona del venditore (ad esempio, si deve verificare se per caso non si tratti di un fallito, di un minorenne, di un interdetto, eccetera) e il suo stato coniugale: il fatto che si tratti di un soggetto non sposato oppure coniugato con un certo regime patrimoniale (come la comunione legale, la separazione dei beni o il fondo patrimoniale), comporta infatti notevoli differenze e necessità di particolari attenzioni.

Inoltre occorre provvedere ai controlli dei documenti che ineriscono il bene compravenduto: il rogito o la successione ereditaria di provenienza, i dati catastali, il regolamento di condominio con le tabelle millesimali, le licenze di costruzione, il certificato di abitabilità, l’eventuale presentazione di istanze di condono edilizio.