Il fabbricato rurale

L’applicazione dell’agevolazione “prima casa” rispetto alle pertinenze soffre una particolare crisi nel caso del fabbricato rurale (cioè quello qualificato tale dal ricorrere delle caratteristiche oggettive e soggettive richieste dalla legge, in particolare l’articolo 9 del dl 30 dicembre 1993 n. 557).

La tassazione della pertinenza. Il problema nasce dall’ articolo 23, comma 3, della legge di registro, per il quale <>, dopo che il comma 1 del medesimo articolo 23 ha disposto che, indicando in atto il valore di ciascun bene alienato, la tassazione si opera applicando a ciascun bene la sua propria aliquota (altrimenti si applica al valore complessivo del trasferimento la tassazione propria del bene ad aliquota più elevata).

La “prima casa” e il fabbricato rurale. Occorre innanzitutto premettere che la natura “rurale” o “ex rurale” di un fabbricato non costituisce un problema per l’applicazione dell’ agevolazione “prima casa”. La normativa di questa agevolazione (come ricorda bene la circolare n. 38/E) discrimina solo tra fabbricati “di lusso” e “non di lusso” e quindi nessun altra caratteristica oggettiva del fabbricato viene in considerazione per condizionarne la tassazione. Quindi, ad esempio, per il fabbricato ex rurale in quanto venduto separatamente dal fondo (già censito al Catasto Fabbricati oppure ancora risultante al solo Catasto Terreni) non sussistono problemi ad applicare la tassazione agevolata.

Il fabbricato rurale come pertinenza. Si ha però un punto di crisi quando oggetto del trasferimento è un fabbricato rurale che sia considerabile come “pertinenza” di un terreno agricolo. In tal caso, secondo la circolare n. 38/E, l’agevolazione “prima casa” non compete. Ma su questa conclusione occorre fare chiarezza.

Non c’è dubbio che quando si abbia il trasferimento di un fabbricato rurale “vero e proprio” (ne ricorrano cioè tutti i requisiti oggettivi e soggettivi, tra cui quello di essere asservito ad un terreno di almeno 10mila o 3 mila metri quadrati, a seconda dei casi: articolo 9 dl 557/1993), il reddito dominicale del terreno “tiene conto” del fatto che il fondo è dotato di fabbricati, e che quindi oggetto di tassazione è il valore complessivo del fondo con l’aliquota propria del trasferimento dei terreni (variabile a seconda dei casi).

Ma non dovrebbe nemmeno esservi dubbio che, almeno per il valore dichiarato del fabbricato, si dovrebbe operare la tassazione con le agevolazioni “prima casa”:

a) quando quei requisiti non ricorrano (il fabbricato venga cioè venduto unitamente bensì ad un’area di “consistente” estensione, ma non vi siano gli altri presupposti di ruralità del fabbricato, come prescritti per legge);

b) quando si tratti di una alienazione dove le parti concordano (evidenziandolo anche con l’indicazione di un valore distinto per ciascun bene) nell’attribuire il carattere di bene principale al fabbricato e il carattere di bene pertinenziale al terreno.

Se dunque è vero che la pertinenza va “in ogni caso” tassata come il bene principale, è anche vero che la qualificazione di un bene come pertinenziale è una conseguenza sia del volere soggettivo del titolare dei beni asserviti sia della loro oggettiva condizione (articolo 817 del codice civile): ebbene, se è normale ritenere che, quando ricorre il concetto di fondo agricolo, i fabbricati sono da considerare in termini di pertinenza del fondo stesso, è anche possibile ipotizzare che questo rapporto si rovesci qualora le parti contraenti facciano oggetto del loro contratto non un “fondo con fabbricati” ma “un fabbricato con area”. Cosicché, l’applicazione della tassazione propria dei fondi agricoli, se appare appropriata nel primo caso, nel secondo caso appare veramente fuori luogo.