Il prepossesso di quote/3

Uno dei principali requisiti per ottenere l’agevolazione “prima casa” è quello di non avere nel proprio patrimonio la titolarità dei diritti la cui presenza è stabilita dalla legge appunto come impeditiva dell’agevolazione.

Il prepossesso nello stesso Comune. E’ innanzitutto disposto che può chiedere l’agevolazione “prima casa” chi non sia titolare “esclusivo” (o in comunione con il coniuge) dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui e' situato l'immobile da acquistare. In altri termini, la titolarità di quote (di proprietà, di usufrutto, eccetera) non impedisce un nuovo acquisto agevolato (salvo che non si tratti di contitolarità con il proprio coniuge).

Ne consegue che è agevolato il nuovo acquisto compiuto di chi già abbia nel medesimo Comune una quota di comproprietà (di qualsiasi entità: dall’1 al 99 per cento) di altra abitazione, a meno che l’altra quota sia del coniuge e a meno che questa quota preposseduta sia stata acquistata con le agevolazioni.

Pertanto, se Tizio e Caia (fratello e sorella) sono comproprietari di una abitazione per il 50 per cento ciascuno (ad esempio: per successione ereditaria), ognuno di essi può effettuare un nuovo acquisto agevolato; se invece di due fratelli avessimo, nella stessa situazione di prima, Sempronio e Mevia (due coniugi), allora nessuno di essi (né insieme né separatamente) potrebbe effettuare un nuovo acquisto nel medesimo Comune con lo sconto “prima casa”.

L’acquisto agevolato potrebbe quindi avvenire o in altro Comune oppure, anche nello stesso Comune, se, sommando le quote di Sempronio e Mevia, non si arrivasse alla titolarità esclusiva (ma, ad esempio, al 95 per cento) oppure vi fosse un altro soggetto titolare di un diritto di usufrutto (per intero o pure in quota, di qualsiasi entità, anche minima).

Il prepossesso di una quota acquistata con agevolazioni. L’altro requisito patrimoniale richiesto dalla legge sulla “prima casa” per ottenere lo sconto fiscale è che l'acquirente non sia titolare, neppure per quote (anche in regime di comunione legale) su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge avvalendosi delle agevolazioni “prima casa”.

Quindi, se la titolarità di una quota di comproprietà di regola non impedisce un nuovo acquisto agevolato, vi è invece un impedimento all’ottenimento delle agevolazioni in parola qualora l’acquisto della quota sia avvenuto sfruttando i benefici “prima casa”.

E così se i fratelli Tizio e Caia sono titolari al 50 per cento di una abitazione in un dato Comune e se Tizio intende comperare una nuova abitazione tutta per sé, quel 50 per cento preposseduto gli impedisce di ottenere l’agevolazione in sede di nuovo acquisto se il precedente acquisto abbia goduto dell’agevolazione; il pagamento dell’imposta “piena” può essere quindi evitato solo se egli alieni quel 50 per cento anteriormente al nuovo rogito.

L’acquisto della quota. Il discorso fin qui compiuto subisce tuttavia una eccezione qualora si abbia il caso dell’acquisto, da parte di un contitolare, della residua con titolarità (in tutto o in parte): ad esempio, quando Caio (comproprietario al 30 per cento) compra in tutto o in parte la quota di Mevio, titolare dell’altro 70 per cento (lo stesso ragionamento può essere poi applicato al caso dell’usufruttuario che compra in tutto o in parte la nuda proprietà o al caso del nudo proprietario che compra in tutto o in parte l’usufrutto, eccetera).

Ebbene, tutti gli atti che si compiono per incrementare il proprio diritto su un dato bene possono fruire del beneficio “prima casa” anche se il diritto (che ora viene incrementato) è stato acquistato con agevolazioni: e così se Mevio e Caia, coniugi in comunione, hanno acquistato una casa con le agevolazioni in parola e poi Mevio rileva la quota di Caia, l’applicazione del beneficio fiscale a quest’ultimo acquisto non è impedita dal fatto che l’agevolazione sia stata goduta nel precedente acquisto.