Il valore sul quale si devono applicare le aliquote Irpef si dice “base imponibile”: per calcolarla, occorre sommare i redditi conseguiti e sottrarre le perdite maturate in anni precedenti e derivanti da attività di impresa o di lavoro autonomo (le quali possono essere però portate in diminuzione solo da redditi della stessa natura), gli oneri deducibili (ad esempio, il reddito della “prima casa”) e le deduzioni che la legge ammette (come quella per oneri di famiglia).
Una volta calcolata l’imposta (cosiddetta “Irpef lorda”), da essa vanno sottratti gli “oneri detraibili” (quali ad esempio gli interessi passivi e gli altri oneri derivanti da mutuo, se ricorrono i presupposti oltre illustrati): la differenza costituisce l’imposta “netta” e cioè quella da versare all’erario.
La detrazione che si può operare con riferimento agli interessi e agli altri oneri derivanti da un mutuo (se ricorrono i presupposti oltre illustrati) si calcola applicando al valore degli interessi la percentuale del 19 per cento. Bisogna tener presente che:
a) gli interessi e gli altri oneri derivanti da un mutuo danno diritto alla detrazione solamente se si tratta di interessi e di altri oneri derivanti, di regola, da mutui ipotecari;
b) vi sono regole diverse a seconda del tipo di fabbricato per il quale il mutuo è stato contratto e dell'anno di stipula (bisogna pertanto distinguere l'abitazione principale, quelle secondarie e gli altri fabbricati non abitativi);
c) dal 1993 in avanti, la detrazione è ammessa solo se si tratta di mutui stipulati per l'acquisto dell'abitazione principale;
d) dal 1998 è stata ammessa pure la detrazione degli interessi passivi derivanti da mutui ipotecari stipulati per finanziare la costruzione dell'unità immobiliare da adibire ad abitazione principale.
Mutuo ipotecario per acquisto di abitazione principale. Il concetto di abitazione principale - L’abitazione principale è un immobile oggettivamente idoneo ad alloggiare persone e quindi di regola si tratta di costruzioni catastalmente classificate o classificabili nelle categorie da A/1 ad A/11, escluse quelle della categoria A/10, e cioè gli uffici (non sono detraibili gli interessi passivi derivanti da mutui stipulati unicamente per l'acquisto di pertinenze, quali garage, cantina, solaio, eccetera; la detraibilità spetta, invece, in caso di acquisto congiunto della pertinenza con l'abitazione principale e della pertinenza).
In questa unità immobiliare il contribuente deve stabilire la propria dimora abituale (questo requisito non è richiesto per il personale delle Forze Armate e delle Forze di Polizia: art. 66, comma 2, legge 342/2000): per dimora abituale si intende quella ove di regola abitano il contribuente o un suo familiare, condizione che deve risultare dai registri anagrafici o da apposita autocertificazione.
Per “familiari” si intendono il coniuge (compreso il coniuge separato ma non quello divorziato), i figli e, in loro mancanza, i discendenti più prossimi; i genitori e, in loro mancanza, gli ascendenti più prossimi; i fratelli e le sorelle; i suoceri, le nuore e i generi; gli adottanti.
Il contribuente deve destinare ad abitazione principale l’immobile acquistato entro un anno dall'acquisto (quando il mutuo è stato stipulato dall'impresa costruttrice e poi trasferito all'acquirente mediante accollo, la destinazione ad abitazione principale deve essere effettuata entro un anno dall'accollo: c.m. 27 maggio 1994 n. 73/E); a sua volta, l’acquisto deve essere stipulato nei 12 mesi successivi o antecedenti alla data di stipula del mutuo.
Non occorre rispettare questi termini se la destinazione ad abitazione principale non si realizza a causa di un trasferimento per motivi di lavoro avvenuto dopo l'acquisto (in questo caso la detrazione spetta anche se l'immobile viene concesso in locazione: c.m. 20 aprile 2005 n. 15/E).
I termini predetti non valgono nemmeno se il mutuo venga estinto e ne venga stipulato uno nuovo, anche con una banca diversa, di importo non superiore alla residua quota di capitale del vecchio mutuo da rimborsare, maggiorata delle spese e degli oneri correlati.
Se sia acquistata una abitazione locata, la detrazione spetta a condizione che entro tre mesi dall'acquisto sia stato notificato al locatario l'atto di intimazione di licenza o di sfratto per finita locazione e che entro un anno dal rilascio l'unità immobiliare sia adibita ad abitazione principale del contribuente.
Se l'immobile acquistato sia sottoposto a opere di ristrutturazione, la detrazione spetta a decorrere dalla data in cui l'unità immobiliare venga adibita a dimora abituale (il che deve comunque avvenire entro due anni dall'acquisto, a meno che il ritardo dipenda dall’inerzia del Comune nel rilascio dei permessi richiesti: c.m. 26 gennaio 2001 n. 7/E).
I soggetti ammessi alla detrazione. La regola generale è quella secondo cui la detrazione compete all’acquirente di una abitazione che sia anche intestatario del contratto di mutuo (quindi, non sono deducibili gli interessi passivi del mutuo stipulato per finanziare l'acquisto dell'abitazione da parte di un familiare del mutuatario). Vi sono poi alcuni casi particolari:
a) se il mutuo è cointestato a più persone, ognuna ha diritto alla detrazione in relazione alla propria quota; tuttavia, nel caso in cui l’acquisto dell’abitazione sia effettuato da parte di due coniugi mentre il mutuo sia stipulato solo da uno di essi, la detrazione spetta solo a quest'ultimo ma con riferimento all’intero ammontare degli interessi pagati (e quindi non solo con riferimento a una quota di detti interessi: c.m. 18 maggio 2006 n. 17/E);
b) la detrazione spettare anche a chi acquisti la sola nuda proprietà (e quindi quando un soggetto diverso sia intestarlo dell’usufrutto: c.m. 3 maggio 1996 n. 108/E); la detrazione quindi non spetta a chi acquisti solamente l’usufrutto;
c) nel caso di acquisto di un’abitazione da parte di un soggetto che si accolla, in conto prezzo, il mutuo stipulato dal venditore, l’acquirente ha diritto alla detrazione anche quando le quietanze di pagamento risultino rilasciate a nome del venditore e gli interessi passivi risultino pagati dal venditore per conto dell'acquirente;
d) gli eredi e i legatari del mutuatario defunto detraggono gli interessi passivi del mutuo contratto dal defunto (anche se il reddito dell'unità immobiliare sia dichiarato da un soggetto diverso, ad esempio dal coniuge superstite, titolare del diritto di abitazione).
Tipologia degli oneri detraibili. Sono detraibili nella misura del 19 per cento dall’Irpef lorda i seguenti oneri (effettivamente pagati nel periodo d’imposta) derivanti dalla stipula di un mutuo:
a) gli interessi passivi;
b) l'onorario del notaio (se il mutuo è stato stipulato contestualmente a una compravendita, è detraibile solamente l’onorario del mutuo e non quello della compravendita);
c) le spese sostenute dal notaio per conto del cliente (ad esempio, le spese di iscrizione dell’ipoteca);
d) le imposte dovute per la pratica di mutuo (ad esempio, l’imposta sostitutiva dello 0,25 per cento sul capitale erogato pagata dalla banca in occasione del mutuo)
e) le commissioni pagate dal mutuatario alla banca e al mediatore creditizio;
f) eventuali penalità per anticipata estinzione del mutuo;
g) quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione;
h) per i mutui contratti in valuta estera, le eventuali perdite su cambi;
i) le spese di istruttoria, di perizia, eccetera.
Non sono invece detraibili i costi che si riferiscono al rimborso del capitale mutuato e quelli relativi all'assicurazione dell'immobile (c.m. 20 aprile 2005 n. 15/E).
Tipologia del finanziamento che dà diritto alla detrazione. Deve trattarsi di un “vero e proprio” mutuo ipotecario, e quindi:
1) sono esclusi dalla detraibilità gli interessi passivi e gli altri oneri derivanti da contratti di finanziamento diversi dal mutuo, quali le aperture di credito bancarie, la cessione dello stipendio, la sottoscrizione di cambiali ipotecarie;
2) la somma concessa a mutuo deve essere garantita da ipoteca (ogni altro tipo di garanzia, ad esempio la fideiussione, non consente la detrazione); non importa che l’ipoteca sia iscritta sull’immobile oggetto di acquisto, che è ciò che normalmente accade, o su altro immobile), né importa di chi sia la proprietà dell’immobile che viene gravato dall’ipoteca (c.m. 26 gennaio 2001 n. 7/E).
La detrazione spetta se il mutuo è finalizzato all'acquisto, da parte del mutuatario, di un immobile (non importa se di nuova o di vecchia costruzione) da destinare ad abitazione principale del contribuente mutuatario stesso o di un suo familiare; la detrazione compete anche nel caso del mutuo stipulato per acquistare una ulteriore quota di proprietà dell'abitazione principale (ad esempio: il proprietario della quota di metà di un appartamento, contrae un mutuo per finanziare l’acquisto dell’altra metà). Se l’amministrazione finanziaria richiede la dimostrazione circa la destinazione del mutuo al finanziamento dell’acquisto dell’abitazione principale, il contribuente può offrire questa dimostrazione presentando (c.m. 20 aprile 2005 n. 15/E; r.m. 22 dicembre 2006 n. 147/E):
a) il contratto di mutuo o il contratto di acquisto dell’immobile o altra documentazione rilasciata dalla banca da cui risulti questa destinazione;
b) una dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà rilasciata dal contribuente, nella quale egli dichiari (sotto responsabilità penale in caso di mendacità) di aver contratto il mutuo per finanziare l’acquisto della abitazione principale.
L’ammontare della detrazione. L’aliquota del 19 per cento si applica agli interessi passivi e agli altri oneri sopra elencati fino all’importo complessivo di 4.000 euro (limite vigente dal 1° gennaio 2008; precedentemente il tetto era fissato in euro 2.582,28).
Se il mutuo sia stipulato da una pluralità di mutuatari, il predetto limite si considera diversamente a seconda della data di stipula del mutuo:
a) per i mutui stipulati fino al 31 dicembre 1992, l'importo va riferito a ciascun cointestatario;
b) per i mutui stipulati dal 1° gennaio 1993, il limite va riferito complessivamente a tutti i contestatari.
Pertanto, in quest’ultimo caso, se due coniugi siano cointestatari di un mutuo, ciascuno di essi deve calcolare la detrazione su un importo massimo (dal 2008 in avanti) di 2.000 euro (peraltro, se uno dei coniugi sia fiscalmente a carico dell'altro, la detrazione spetta a quest’ultimo per entrambe le quote.
Occorre anche precisare che se il mutuo è intestato ad entrambi i coniugi, ma concerne l’acquisto di una abitazione acquistata da uno solo di essi, la detrazione compete unicamente al coniuge acquirente e solo con riferimento alla sua quota di mutuo (c.m. 12 maggio 2000 n. 95/E).
Se infine il contribuente beneficia di contributi pubblici per il rimborso degli interessi del mutuo (ad esempio: contributi della Regione o del Comune), ha rilevanza l'ammontare di interessi e oneri accessori effettivamente rimasti a suo carico, e cioè la parte che eccede il contributo (se invece si tratta di contributi in conto rimborso del capitale, gli interessi passivi pagati dal contribuente sono interamente detraibili: c.m. 3 maggio 1996 n. 108/E).
Se l’importo del mutuo eccede il costo sostenuto per l'acquisto dell'immobile, comprensivo degli oneri accessori (costo del rogito e onorario del notaio, spese di mediazione) gli interessi su cui calcolare la detrazione vanno ridotti applicando la seguente formula: costo complessivo di acquisto dell'immobile × interessi pagati / capitale dato in mutuo (c.m. 20 aprile 2005 n. 15/E).
Mutuo ipotecario per la costruzione dell'abitazione principale. Sono detraibili gli interessi passivi e gli altri oneri accessori derivanti da mutui ipotecari stipulati a partire dal 1º gennaio 1998 per la costruzione dell'unità immobiliare da adibire ad abitazione principale (si può trattare sia di una costruzione completamente nuova sia di una nuova costruzione a seguito di lavori di ristrutturazione edilizia), alle seguenti condizioni (d.m. 311/1999):
a) la detrazione spetta su un importo complessivo non superiore a 2.582,28 euro (se il mutuo è stipulato da più persone, ad esempio due coniugi, il limite si riferisce all'ammontare complessivo: esempio euro 1.291,14 per ciascun coniuge);
b) la percentuale di detrazione si può calcolare solo con riferimento alla parte di mutuo effettivamente utilizzata nella costruzione dell'immobile (non sono ammessi in detrazione i costi di acquisto del terreno: c.m. 18 maggio 2006 n. 17/E), e quindi non sono detraibili gli interessi relativi alla parte di mutuo che supera l'ammontare delle spese sostenute;
c) il mutuo deve essere stipulato non oltre i sei mesi precedenti o nei diciotto mesi successivi alla data di inizio dei lavori di costruzione (articolo 44, comma 4-ter, d.l. 1° ottobre 2007, comma introdotto dalla legge di conversione 29 novembre 2007 n. 222);
d) l’unità immobiliare deve essere utilizzata quale abitazione principale entro sei mesi dalla data di conclusione dei lavori (che deve verificarsi entro il termine previsto nel provvedimento comunale che autorizza i lavori stessi);
e) i predetti termini non sono rilevanti in caso di ritardi imputabili all'amministrazione comunale nel rilascio delle abilitazioni amministrative.
Ultima Modifica: 01/03/2008