La tassazione della compravendita

Si dice “base imponibile” il valore cui si applicano le aliquote d’imposta. Nel campo della compravendita di abitazioni, per l’ individuazione della base imponibile occorre distinguere tra:

a) contratti soggetti all’applicazione dell’imposta sul valore aggiunto in modo ordinario: qui la base imponibile è rappresentata dal corrispettivo pattuito (articolo 13, comma 1, d.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633);

b) contratti soggetti all’applicazione dell’imposta di registro (e cioè sia le cessioni effettuate da un soggetto che non agisce nell’esercizio di una partita Iva sia quelle effettuate da un soggetto Iva che operi una cessione “esente” da Iva): la base imponibile è rappresentata dal valore (dichiarato in contratto) del bene oggetto della compravendita oppure dal corrispettivo pattuito, qualora manchi detta dichiarazione di valore oppure il corrispettivo pattuito sia superiore al valore dichiarato (articoli 51 e 52 del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131).

Occorre peraltro subito precisare che, per effetto dell'articolo 1, comma 497, legge 23 dicembre 2005, n. 266 (come modificato dal comma 309 dell’unico articolo della legge 27 dicembre 2006, n. 296 , la finanziaria per il 2007) in caso di contratto soggetto a imposta di registro avente ad oggetto il trasferimento di una abitazione a una persona fisica che non agisca nell’ esercizio di impresa, arte o professione, l’acquirente può richiedere al notaio rogante che la base imponibile, ai fini dell'applicazione delle imposte di registro, ipotecarie e catastali, sia costituita (è il cosiddetto regime del “prezzo-valore”) dal prodotto che si ottiene moltiplicando la rendita catastale per il coefficiente di aggiornamento 115,5, indipendentemente dal corrispettivo dichiarato nel contratto.

In altri termini, dunque, fatta eccezione per i contratti soggetti al regime del “prezzo-valore”, non si può più applicare la previgente regola, conosciuta in gergo come regola della “valutazione automatica catastale” (in base alla quale l’azione di accertamento di valore da parte degli uffici fiscali non era esperibile se il valore o il corrispettivo dichiarati nel contratto non fossero inferiori al valore che risultava aggiornando la rendita catastale del bene trasferito con i noti coefficienti di aggiornamento), in quanto abrogata dall’articolo 35, comma 23-ter, del d.l. 4 luglio 2006, n. 223, introdotto dalla legge di conversione 4 agosto 2006, n. 248).

Quindi la regola della “valutazione automatica catastale” non si applica più per gli atti traslativi a titolo oneroso aventi per oggetto abitazioni, posti in essere al di fuori dei casi in cui sia applicabile la regola del “prezzo-valore”. Fuori da questo ambito, infatti, la base imponibile, ai fini dell’ applicazione dell’imposta di registro torna, come detto, ad essere costituita (così come accadeva prima che fosse adottato il sistema della valutazione catastale, il quale venne introdotto dal d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131):

a) dal valore (dichiarato nel contratto) dei diritti oggetto del contratto stesso; oppure:

b) dal corrispettivo pattuito, qualora manchi detta dichiarazione di valore oppure il corrispettivo pattuito sia superiore al valore dichiarato; con la precisazione che per gli immobili in particolare è disposto che il loro valore è quello che essi hanno nel “comune commercio” e che l’ufficio accertatore può pretendere una maggiore tassazione se ritenga che detti valore o corrispettivo siano dichiarati in misura inferiore al valore dei diritti oggetto del contratto.

Infine, sotto il profilo degli atti cui si applicano le ordinarie aliquote Iva, la base imponibile è rappresentata dal prezzo dichiarato in atto, ma con le seguenti precisazioni:

a) detta base imponibile può essere sottoposta a rettifica (in sede di rettifica della dichiarazione annuale Iva) qualora l’ufficio fiscale la ritenga inferiore al cosiddetto “valore normale” dei beni ceduti (articolo 35, comma 2, d.l. 4 luglio 2006, n. 223, convertito in legge 4 agosto 2006, n. 248);

b) per i trasferimenti immobiliari soggetti ad IVA finanziati mediante mutui fondiari o finanziamenti bancari, il valore normale del bene trasferito da assumere quale parametro di riferimento ai fini della rettificabilità della dichiarazione Iva "non può comunque essere inferiore all'ammontare del mutuo o finanziamento erogato" (articolo 35, comma 23-bis, d.l. 4 luglio 2006, n. 223, introdotto dalla legge di conversione 4 agosto 2006, n. 248).