La trascrizione del contratto preliminare

Dalla firma di un contratto preliminare si origina un rapporto giuridico che ha effetto solo tra i soggetti che hanno firmato quel contratto. Questo significa che, nonostante la firma del preliminare, il venditore:

- potrebbe vendere lo stesso immobile ad altre persone ovvero costituire su di esso diritti reali di godimento (ad esempio un usufrutto);

- potrebbe iscrivere ipoteche sull’immobile promesso in vendita.

Se questo accadesse, non si potrebbe chiedere a un giudice di mettere nel nulla le attività illecite che il venditore abbia compiuto e cioè di invalidare la vendita o la costituzione del diritto reale di godimento o la concessione dell’ipoteca, ma si potrebbe solo chiedergli il risarcimento dei danni (e sempre che il venditore abbia un patrimonio aggredibile, in quanto, se fosse nullatenente, il danneggiato non troverebbe alcunchè su cui soddisfarsi).

Inoltre, a prescindere dal caso che il venditore si comporti scorrettamente, questi potrebbe comunque subire azioni sull’immobile da parte di terzi, come pignoramenti, sequestri, ipoteche giudiziali, atti di citazione in giudizio inerenti l’immobile promesso in vendita.

C’è dunque un rimedio per evitare tutte queste spiacevoli  conseguenze ? La risposta è positiva: per sterilizzare i rischi cui s’è appena accennato, occorre procedere alla “trascrizione” del contratto preliminare nei Registri Immobiliari, operazione per la quale è indispensabile l’intervento del notaio (solo gli atti notarili, e non le semplici scritture private, sono infatti considerati dalla legge idonei ad essere introdotti nei Pubblici Registri).

Con la trascrizione del preliminare nei Registri Immobiliari, infatti, si impedisce che i diritti del promissario acquirente siano pregiudicati da altre eventuali vendite dello stesso immobile ad opera del promittente venditore, da qualsiasi altro atto compiuto dal venditore o da qualsiasi fatto che il promittente venditore subisca.

La trascrizione del preliminare produce infatti un cosiddetto “effetto prenotativo”: in sostanza, essa comporta che gli effetti della futura trascrizione del contratto definitivo retroagiscano al momento in cui è avvenuta la trascrizione del preliminare. In altre parole, nei rapporti con i soggetti terzi rispetto al contratto preliminare, è come se il contratto definitivo fosse stato trascritto nei Registri Immobiliari nel momento in cui è stato trascritto il preliminare. Ne consegue che vengono così neutralizzate eventuali trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli che intervengano alla trascrizione del contratto preliminare.

La trascrizione del contratto preliminare garantisce, inoltre, un'ulteriore tutela all’acquirente anche per il caso di mancato adempimento del contratto preliminare da parte del promittente venditore. Infatti la legge riconosce ai crediti dell’acquirente che sorgono per effetto di tale inadempimento (ad esempio per il rimborso degli acconti pagati o per ottenere il doppio della caparra) un “privilegio speciale” sul bene immobile oggetto del contratto preliminare. In pratica, l’acquirente, nella ripartizione di quanto ricavato dalla eventuale vendita “forzata” del bene, ha diritto di essere preferito ad altri creditori, e quindi di essere pagato prima degli altri creditori.

In conclusione, si rende tanto più opportuno trascrivere il contratto preliminare quanto maggiore sia il rischio di incorrere in una delle spiacevoli conseguenze che dalla mancata trascrizione possono derivare, e cioè:

• quanto maggiore è il lasso di tempo che deve intercorrere tra la data di stipula del preliminare e la data di stipula del contratto definitivo;

• quanto maggiore è l’importo da versare a titolo di caparra o di acconto;

• quanto maggiore è il rischio di azioni di terzi per il caso di insolvenza del venditore (come nel caso del venditore che sia un imprenditore e che, come tale, sia un soggetto fallibile).