Le imposte della compravendita

Quando si parla della tassazione di una compravendita di una abitazione occorre distinguere se il venditore sia o meno un soggetto Iva.

Nel caso di vendita non effettuata da un soggetto Iva, si applicano l’imposta di registro con l’aliquota del 7 per cento, l’imposta ipotecaria con l’aliquota del 2 per cento e l’imposta catastale con l’aliquota dell’1 per cento.

La situazione peraltro cambia radicalmente nel caso in cui l’acquirente benefici dell’agevolazione per l’acquisto della “prima casa”: in tale ipotesi, infatti, l’imposta di registro va applicata con l’aliquota del 3 per cento e le imposte ipotecaria e catastale sono dovute nella misura fissa di euro 168 per ciascuna.

La base imponibile cui applicare le predette aliquote è rappresentata di regola dal valore venale del bene compravenduto; a questa regola però si fa eccezione nel caso in cui sia applicabile il principio del cosiddetto “prezzo-valore” e cioè il principio in base al quale la tassazione avviene in base al valore catastale del bene compravenduto (e cioè la rendita catastale moltiplicata per 115,5, se si tratta di "prima casa", o per 126 negli altri casi) indipendentemente dal prezzo dichiarato: ebbene, la regola del “prezzo-valore” è applicabile a tutte le compravendite di abitazioni e relative pertinenze, soggette all’imposta di registro, nelle quali la parte acquirente sia una persona fisica che non agisca nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, chiunque sia il venditore (vale a dire persona fisica o persona giuridica), a condizione che l’acquirente eserciti l’opzione di volersi avvalere della suddetta regola.

Nel caso invece di vendita effettuata da un soggetto Iva, occorre distinguere:

a) se l’abitazione sia ceduta dall’impresa che ha effettuato i lavori di costruzione (o l’ha sottoposta a lavori di ristrutturazione) entro 4 anni dall’ultimazione dei lavori, l’acquirente deve applicare, al prezzo dichiarato nel contratto, l’aliquota Iva del 10 per cento (o del 4 per cento, in caso di agevolazione “prima casa”) oltre a pagare le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di euro 168 per ciascuna;

b) se l’abitazione è ceduta da un soggetto Iva diverso da quelli di cui alla precedente lettera a), non si applica l’Iva (in quanto si tratta di un contratto “Iva esente”) ma occorre pagare l’imposta di registro con l’aliquota del 7 per cento, l’imposta ipotecaria con l’aliquota del 2 per cento e l’imposta catastale con l’aliquota dell’1 per cento (nel caso in cui l’acquirente possa avvalersi dell’agevolazione per l’acquisto della “prima casa”, l’imposta di registro va applicata con l’aliquota del 3 per cento e le imposte ipotecaria e catastale sono dovute nella misura fissa di euro 168 per ciascuna).

L’agevolazione “prima casa” spetta alle seguenti condizioni:

a) se si tratta dell'acquisto di una casa d'abitazione "non di lusso";

b) se l'immobile è ubicato nel territorio del Comune in cui l'acquirente ha o stabilisce, entro diciotto mesi dall'acquisto, la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l'acquirente svolge la propria attività;

c) se nell'atto di acquisto l'acquirente dichiara di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l'immobile da acquistare;

d) se nell'atto di acquisto l'acquirente dichiara di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale, su tutto il territorio nazionale, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni "prima casa".

Se invece l'acquirente:

1) sia stato trasferito all'estero per ragioni di lavoro, l'acquisto è agevolato se la casa è situata nel Comune in cui ha sede o esercita l'attività il soggetto da cui dipende;

2) è cittadino italiano ma emigrato all'estero occorre che l'immobile sia acquisito come prima casa sul territorio italiano.