Le pertinenze

Cosa dice la legge. Il testo unico dell’imposta di registro ammette che le agevolazioni “prima casa” spettano anche per l’ acquisto (contestuale o meno rispetto all’acquisto del “bene principale”) delle pertinenze dell’abitazione; la norma in questione poi precisa che <<sono ricomprese tra le pertinenze, limitatamente ad una per ciascuna categoria, le unità immobiliari classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, che siano destinate a servizio della casa di abitazione oggetto dell'acquisto agevolato>>.

L’esclusività dell’elenco. L’uso dell’espressione <<sono ricomprese tra le pertinenze … >> evidenzia con chiarezza che il legislatore, elencando le unità immobiliari delle categorie C/2, C/6 e C/7, ha voluto operare una precisazione (e cioè affermare che una sola unità immobiliare, per ciascuna di dette categorie, può godere dell’agevolazione). Non certo il legislatore ha dunque inteso compilare una elencazione esclusiva (come invece ritiene qualche ufficio periferico dell’ amministrazione finanziaria).

Cosicché, il concetto di pertinenza agevolabile non deve essere limitato alle unità immobiliari appartenenti alle citate categorie catastali: queste sono dunque un possibile esempio di pertinenza, non sono le uniche pertinenze possibili.

L’individuazione della pertinenzialità. Il carattere pertinenziale di un bene rispetto ad un altro bene dipende dalla circostanza che la pertinenza sia destinata “a servizio od ornamento” (articolo 817 del codice civile) del “bene principale”: il rapporto di pertinenzialità può intercorrere tra due mobili (l’autoradio e l’autovettura), tra un mobile e un immobile (l’antenna televisiva e la casa) e tra due immobili (il garage e l’abitazione).

La destinazione di un bene a servizio od ornamento di un altro bene dipende a sua volta da un fattore oggettivo (l’obiettivo carattere strumentale di un bene rispetto all’altro) e da un fattore soggettivo (la volontà del titolare dei beni in questioni di “asservire” l’uno all’altro).

Ora, se è scontato che è pertinenza sia l’autorimessa nel seminterrato dell’edificio ove è ubicato l’appartamento sia quella ubicata nei pressi del fabbricato abitativo, meno scontato è il carattere pertinenziale dell’autorimessa situata non nella immediata prossimità dell’edificio. La circolare 38/E non aiuta, in quanto genericamente enuncia che non si ha pertinenzialità quando <<il bene pertinenziale è ubicato in un punto distante o addirittura si trovi in un comune diverso da quello dove è situata la “prima casa”>>.

Ora, è nozione comune a tutti che, specie nei centri storici, si accetta “benevolmente” di parcheggiare l’auto in un box ad una certa distanza dalla casa o dall’ufficio, e quindi di considerare quale pertinenza l’autorimessa non nelle immediate vicinanze. Qualche ufficio periferico dell’Agenzia delle Entrate si mostra tuttavia su questa materia un po’ troppo rigido e non al passo coi tempi: lodevole quindi la prassi di quegli uffici che invece, in modo informale, si riferiscono al territorio comunale come ambito oltre il quale la pertinenzialità non è riconoscibile. Si tratta di una tesi bensì imperfetta, ma che, basandosi su dati oggettivi, è sempre meglio di nessun orientamento o di una opinabile valutazione caso per caso.

L’area di pertinenza. Nel caso delle abitazioni unifamiliari e delle villette a schiera (o anche degli appartamenti condominiali situati al piano terreno o al piano rialzato) oggetto di acquisto è anche l’area di pertinenza dell’abitazione.

Normalmente, quest’area è “graffata” al fabbricato: ciò significa che in Catasto vi è un unico mappale, il cui numero individua sia l’area di sedime della costruzione che l’area scoperta. La “graffatura” consiste in una specie di “s” (in gergo tecnico: “cediglia”) i cui “uncini” agganciano il disegno del fabbricato al terreno di pertinenza; e serve appunto a dare rappresentazione grafica al rapporto pertinenziale tra area e edificio.

La graffatura è quindi solo una conseguenza del rapporto pertinenziale (è la sua manifestazione cartografica), non ne è invece un presupposto, come afferma la circolare 38/E. Pertanto, se si tratta di un’area che ha le caratteristiche della pertinenza di un fabbricato abitativo (per il ricorrere dei presupposti oggettivo e soggettivo di cui all’articolo 817 del codice civile) il suo valore deve intendersi inglobato nel valore dell’ appartamento e il tutto va tassato con l’aliquota agevolata; e ciò indipendentemente dal fatto che si tratti di un’area “rimasta” al Catasto Terreni (e quindi ancora formalmente dotata di rendita) oppure passata al Catasto Fabbricati e classificata come area urbana priva di rendita.