Le situazioni patologiche

Una buona parte della nuova normativa sul rent to buy si occupa dei profili patologici del rapporto.

Viene anzitutto espressamente stabilito (anche se, probabilmente, era già ovvio) che, in caso di inadempimento, si applica l’articolo 2932 del codice civile: vale a dire (si pensi, specialmente, all’inadempimento del concedente di addivenire alla stipula del contratto che occorra per sancisce il passaggio di proprietà al termine del periodo di godimento) che la parte adempiente può domandare al giudice l’emanazione di una sentenza che tenga luogo del contratto non concluso.

Inoltre, qualora il concedente si renda inadempiente e il conduttore preferisca non far luogo alla predetta esecuzione in forma specifica dell’obbligo di contrarre, ma voglia sciogliersi dal contratto, questi può pretendere la restituzione della parte di canoni (maggiorata degli interessi legali, a meno che non sia pattuito un diverso saggio di interesse) convenuta quale prezzo di acquisto. Come già osservato, questo credito del conduttore beneficia del privilegio speciale che si origina con la trascrizione dell’Rtb nei Registri Immobiliari.

Qualora invece il contratto si risolva per inadempimento del conduttore, il concedente (che, nella maggior parte dei casi, non ha interesse ad avvalersi del rimedio di cui all’articolo 2392 del codice civile, in quanto il conduttore non dispone delle risorse finanziarie occorrenti per fronteggiare il pagamento del prezzo dovuto) ha diritto alla restituzione dell’immobile e può incamerare i canoni a titolo di indennità: in altri termini, egli non deve restituire (a meno che il contratto non disponga diversamente) nemmeno la parte dei canoni percepiti che valesse a remunerare il godimento dell’immobile concesso al conduttore.

Quanto ai profili fallimentari, la nuova normativa dispone che, se fallisce il concedente, il contratto prosegue (e cioè il curatore non può sciogliersi da esso), ferma però restando l’esperibilità dell’azione revocatoria fallimentare, salvo il caso che si tratti di contratto concluso «a giusto prezzo» e avente a oggetto un immobile a uso abitativo, destinato a costituire l'abitazione principale del conduttore (o di suoi parenti e affini entro il terzo grado) oppure un immobile a uso non abitativo destinato a costituire la sede principale dell'attività d'impresa del conduttore.

Invece, in caso di fallimento del conduttore, al curatore spetta l’opzione tra la prosecuzione del rapporto (assumendosene tutti gli obblighi conseguenti) o il suo scioglimento. In quest’ultimo caso, il concedente (il quale ovviamente ha diritto alla restituzione della disponibilità dell’immobile) può far valere le sue ragioni di credito verso la massa fallimentare, senza che però gli sia dovuto il risarcimento del danno; peraltro, a titolo di indennità, egli può trattenere per intero i canoni che gli sono stati versati (e cioè anche per la parte in cui detti canoni rappresentavano parte del prezzo dovuto per l’acquisto), a meno che non sia stato diversamente convenuto nel contratto.