L'intervento del mediatore

La legge finanziaria 2007 pone una rilevante attenzione sulle fasi preparatorie del contratto di compravendita immobiliare con l’evidente scopo di stimolare l’emersione di materia imponibile finora rimasta “inespressa”. Le disposizioni che concernono questa materia sono le seguenti:

a) il comma 48 dispone che nei rogiti, oltre agli estremi identificativi del mediatore immobiliare e del compenso dal medesimo percepito con le relative modalità di pagamento (la cui menzione era già richiesta per effetto dell’articolo 35, comma 22, dl 223/2006, convertito in legge 248/2006), occorre ora indicare anche  il numero di iscrizione al ruolo degli agenti di affari in mediazione tenuto dalla Camera di Commercio;

b) sempre il medesimo comma 48 dispone che, in caso di assenza dell’iscrizione al ruolo di agenti di affari in mediazione, il notaio è obbligato ad effettuare specifica segnalazione all’ Agenzia delle entrate di competenza;

c) il precedente comma 46 dispone infine che gli agenti di affari in mediazione sono obbligati a domandare la registrazione (e quindi sono solidalmente responsabili per il pagamento delle relative imposte) delle "scritture private non autenticate di natura negoziale stipulate a seguito della loro attività".

Se la nuova disciplina recante nuovi obblighi di menzione nei rogiti non pare presentare particolari problemi applicativi, la nuova norma sulla registrazione dei contratti ad opera dei mediatori immobiliari necessita invece di un minimo di riflessione.

Innanzitutto c’è da identificare quali siano i documenti per i quali sorge, con la Finanziaria del 2007, l’obbligo di registrazione a cura del mediatore: la legge parla infatti di "scritture private … di natura negoziale" e quindi utilizza un’espressione che può apparire di non facile interpretazione.

L’attività tipica di un mediatore, infatti, può spaziare dal “classico” contratto preliminare (il quale, come noto, nel gergo mercantile, è designato con il termine “compromesso”) a una pluralità di strumenti giuridici che il mediatore utilizza abitualmente: la “proposta”, la “accettazione” dell’altrui proposta, l’opzione, la prelazione, eccetera.

Ora, se non v’è dubbio che il contratto preliminare o compromesso vada senz’altro compreso nell’ambito dei documenti dei quali il mediatore dovrà d’ora innanzi curare la registrazione (come obbligato all’effettuazione della formalità e pure come coobbligato solidale al pagamento delle imposte dovute), va escluso invece che vada registrata la “semplice” proposta contrattuale: essa, infatti, è per lo più ritenuta dagli studiosi un atto di natura “prenegoziale” e pertanto con ciò dovrebbe sfuggire al perimetro delle "scritture private … di natura negoziale" e cioè all’ambito degli atti che il mediatore deve registrare.

Certo è che, tuttavia, se al proponente venga notificata l’accettazione della controparte e il mediatore sia a parte di questa procedura (come inevitabilmente accade), scatta comunque l’obbligo di registrazione in quanto l’incrocio tra proposta e accettazione genera un vero e proprio contratto preliminare.