Risultati ricerca

A will apparently executed in 2012 by John Payne, leaving most of his estate to his son by his first marriage, has been overturned on the grounds that the attesting witnesses' evidence was unreliable. The England and Wales Court of Appeal instead admitted to probate an earlier will leaving everything to Payne's second wife, despite significant doubts about that will's execution and attestation, too. FATTO

FATTO

The Privy Council ruling in Investec v Glenalla is being welcomed as good news for Guernsey, by reassuring settlors that assets in a Guernsey or Jersey trust are protected from creditors even if the trustee unreasonably incurs a liability or acts in breach of trust and thus invalidates its indemnity. The decision will prove to be of huge importance to settlors, beneficiaries and trustees across the offshore world, said Nick Robison of Guernsey law firm Babbé, which represented the trustees. FATT

Further comment has appeared on the England and Wales Family Court's decision to pierce the corporate veil in the financial remedy case of Akhmedova v Akhmedov (2018 EWFC 23 Fam). The judge considered it necessary to go against the long-standing legal principle, in response to Farkhad Akhmedov's 'continuing campaign to defeat his ex-wife by concealing his assets in a web of offshore companies', and issued orders to aid her enforcement of the judgment in the Isle of Man and Dubai FATTO

ESTATE DISPUTES: Some important judgments from last month

EUROPEAN COMMISSION: Companies to be prevented from moving tax residency

The Privy Council has handed down judgment in Investec Trust (Guernsey) v Glenalla Properties (2018 UKPC 7), in which the former trustees of the Tchenguiz Discretionary Trust had made loans of over GBP200 million to various BVI companies.

Trustees cannot simply brush aside beneficiaries' request for information

INTERNATIONAL - SPAIN: Foreign nationals can sue government over inheritance tax discrimination, following Supreme Court ruling

NETHERLANDS: Measures against 'letterbox companies' seek to improve country's reputation

INTERNATIONAL - AUSTRALIA: Consequences of using foreign trusts for capital gains

INTERNATIONAL - UK: Legislation this summer on register of foreign property-owners

INTERNATIONAL - FRANCE: Wealth property tax has significant effects for non-residents

The Japanese government's 2018 tax reform bill abolishes the recently introduced rule under which the heirs of a long-term resident foreigner who died outside Japan remain liable to Japanese inheritance tax (IHT) on estate assets anywhere in the world. The rule had threatened to derail the government's efforts to attract foreign talent to live and work in Japan, because it meant IHT liability could follow a foreign national for up to five years after leaving the country.

Limited partnership structures can be set up in the BVI from early 2018, in the hope of attracting private equity funds and joint venture vehicles, for which onshore tax transparency is required. They do not need to have a BVI-based general partner.

INTERNATIONAL - ISRAEL: Tax authority launches new voluntary disclosure programme

TRUST - LUXEMBOURG: Movement on beneficial ownership registers

INTERNATIONAL - UK: Alarm over extension of property taxes to non-residents

COMPRAVENDITA - NEW ZEALAND: Government tightens ban on foreigners' land purchases

TRUST - NETHERLANDS: Tougher regulation of trust offices

INTERNATIONAL - AUSTRALIA: Foreign investors to pay annual charge on vacant properties

GERMANY: Expat businessman challenges exit tax for move to Switzerland

INTERNATIONAL - FRANCE: Distribution tax refunds to be financed by new 'exceptional' corporation tax

INTERNATIONAL - JERSEY: Apple says relocation of Irish subsidiary does not reduce its tax liabilities

WEALTH MANAGEMENT - FRANCE: Foreign resident's children cannot invoke forced heirship law

'Foundation company' vehicle established in Cayman Islands

TESTAMENTO - Guida al testamento solidale

SWISS BANKING: Sweden and the Netherlands demand names of Swiss Banks clients

INTERNATIONAL - GERMANY: Restriction of loss relief declared unconstitutional

VAT - Transfer of ownership of land in settlement of tax arrears

INTERNATIONAL - EU: Court of Justice rules on dynamic IP addresses

INTERNATIONAL - UK: Information Commissioner warns of privacy threat from public registers of trusts

INTERNATIONAL - INDIA: Highest court rules that three days per year is enough to create permanent establishment

US: Trump proposes territorial tax system

INTERNATIONAL - UK: Doubts cast on non-dom reforms' commencement date

INTERNATIONAL - Cayman Islands: Beneficial ownership regime ready for launch

INTERNATIONAL - European Union: Taxation at source must take into account non-resident taxpayer's domestic costs

INTERNATIONAL - Canadian notary must reimburse buyer stuck with non-resident seller's CGT bill

The italian Notary

Il arrive fréquemment que, après avoir vu et choisi le bien immobilier à acheter, on se mette d’accord en grandes lignes avec la contrepartie, même si rien n’a encore été formalisé noir sur blanc. Il convient alors absolument dès ce moment de s’adresser au notaire, même avant la signature de l’avant-contrat d’achat/vente (qu’on appelle compromis). En effet, par l’avant-contrat les deux parties s’engagent à conclure avant une certaine date et à des conditions précises le contrat définit

The following are examples of what needs to be included in a proposal for sale or purchase and in a preliminary contract: - the precise description of the asset or assets; - the exact identification of the owner or owners and of the purchaser or purchasers; - the obligations of the vendor and of the purchaser; - the price of the sale and method of payment; - the conditions of the conveyance and relevant guarantees; - documentation of the history of the asset or assets; -

Vous trouverez ici à titre d’exemple les points obligatoires à inclure dans une proposition de vente ou d’achat et dans un avant-contrat de mutation onéreuse: - la description précise du bien ou des biens;- l’identification exacte du propriétaire ou des propriétaires et de l’acquéreur ou des acquéreurs;- les obligations du vendeur et de l’acheteur;- le prix de la vente et les modalités de paiement;- les conditions de la transaction et les garanties qui l’accompagnent;- les documents indiq

Notaries and real estates

Notaries and real estates

Notaries and business

For many years now, in Italy and throughout the world,  the associative phenomenon has encountered ever greater consideration, in addition to a growing enthusiasm. The explanation of this progressive attention may be found in the ever more widespread awareness that the ideas, dreams and projects that each individual nourishes in the course of his/her existence may be concretely expressed, not only through acting in isolation, also by following a path which leads a number of persons to join f

En Italie et dans le monde, le phénomène associatif jouit, depuis de nombreuses années désormais, d’une considération particulièrement ample, et d’un enthousiasme croissant. Cette attention généralisée s’explique par la conscience, largement répandue, que les idées, les rêves et les projets que tout individu forme tout au long de son existence peuvent se concrétiser, non seulement par des actions individuelles, mais aussi à travers un parcours conduisant plusieurs personnes à conjuguer leurs

Notaries have as their essential mission to confer authenticity on the legal instruments and contracts they establish for their clients in various areas of law

Ciascuna Camera, per ben funzionare, dispone di un regolamento interno - i c.d. Interna corporis acta - di un Presidente e di alcuni organismi che intervengono nell’esercizio delle competenze affidate all’organo. L’art. 64 Cost. riconosce a ciascuna Camera il potere di emanare regolamenti che disciplinino l’organizzazione ed il funzionamento delle stesse. Si tratta di una vera e propria riserva di regolamento, finalizzata, da una parte, ad escludere che della materia abbia a occuparsi altra

In base al contenuto il diritto viene classificato in: - diritto oggettivo: è l’insieme delle norme giuridiche obiettive e uniformi che regolano l’agire umano e la vita collettiva in un ordinamento giuridico.Il diritto oggettivo viene di solito distinto in diritto pubblico e diritto privato: il primo è diretto a disciplinare la formazione, l'organizzazione e l'attività dello Stato e degli enti pubblici, nonché i rapporti che essi intrattengono con i privati; il secondo interviene a regolare

Le 14 novembre 2002, le Consiglio Nazionale del Notariato, l’Agence pour le Territoire et l’Association Nationale des Communes Italiennes (ANCI) ont signé un protocole d’entente pour promouvoir l’exemption de l’obligation de déclaration ICI, tant pour le vendeur que pour l’acheteur, dans tous les cas où l’acte notarié, dont dépend le transfert immobilier, est enregistré par la voie télématique. On a ensuite entrepris une phase d’expérimentations avec plusieurs Communes, qui ont fixé, en é

La loi prévoit à ce propos deux "attestations" différentes aux fins de la "certification de performance énergétique": - le certificat de qualification énergétique devant jouer le rôle d’instrument de contrôle consécutif du respect, au moment de la construction ou de la rénovation des bâtiments, des dispositions visant une amélioration des performances énergétiques (article 8, deuxième alinéa); - le certificat de performance énergétique, qui jouera un rôle d’instrument d’"information" d

La réglementation transitoire, qui trouvera application en attendant que la réglementation normative soit promulguée, est régie par l’article 11, alinéa 1-bis du décret législatif 192/2005, en vigueur depuis le 2 février 2007, après introduction par le décret législatif 311/2006; cette norme dit que, tant qu’on n’aura pas promulgué les normes réglementaires qui permettront de rédiger le certificat de performance énergétique des bâtiments, celui-ci sera remplacé à tous les effets (et donc aus

Le 8 octobre 2005, le décret législatif du 19 août 2005 n° 192 (modifié par la suite par le décret législatif du 29 décembre 2006 n° 311) transposant la directive communautaire 2002/91/CE sur la performance énergétique des bâtiments est entré en vigueur. Cette loi se propose de fixer les critères, les conditions et les modalités permettant d’améliorer les performances énergétiques des bâtiments afin de "limiter la consommation d’énergie". Un rôle prédominant revient dans le contexte de la

Les actes notariés peuvent être des actes publics ou des actes sous seing privé authentifiés. L’acte public doit être rédigé par le notaire, alors que l’acte sous seing privé peut également être rédigé par d’autres (en fait, par quiconque). Le code de déontologie notariale établit que, même lorsque le notaire est appelé à authentifier un acte sous seing privé rédigé par d’autres (soit par les parties soit par des professionnels ou d’autres personnes de confiance), il doit s’assurer que ce

En vertu de la loi, «n’est du ressort du notaire que de s’assurer de la volonté des parties et de diriger personnellement la rédaction intégrale de l’acte» (art. 47 loi not. modifié par la loi de simplification n. 246 du 28 novembre 2005). Le notaire doit analyser la volonté des parties de manière approfondie et exhaustive, par des questions et des échanges d’informations visant à déterminer les motifs et les éventuelles modifications des volontés qui lui sont soumises (code déontologique ap

Notaries provide the community with a complex service, they carry out a public function of the State within the framework of an independent profession. The notarial deed not only regulates transactions between parties, but it provides added value in at least three respects: - a contract signed before a notary is unchallengable and hence it avoids expensive and time-consuming litigation procedures; - it is enforceable and hence it can be used to recover credits and it constitutes pri

Le coût de l’acte authentique comprend aussi bien les honoraires et les émoluments pour l’activité professionnelle du notaire que le montant des impôts, des taxes et des débours dus pour l’acte notarié et pour les opérations que le notaire doit accomplir aux termes de la loi avant et après la stipulation de l’acte notarié. Les impôts dus pour l’acte peuvent atteindre un chiffre élevé, et le notaire est tenu à les payer, même s’il n’a pas reçu le montant correspondant. La loi prévoit do

On dit: mais à quoi donc sert un notaire? En Angleterre et aux Etats-Unis, on peut tout aussi bien acheter une maison tout seul et être protégé par les assurances. C’est vrai; dommage que le solicitor, l’avocat dont on ne peut se passer de l’assistance, coûte beaucoup plus cher que le notaire et que, la plupart du temps, les assurances sont réticentes à rembourser les dommages. Au fond, la différence entre les deux systèmes consiste à prévenir plutôt que guérir. Il est aisé de percevoi

Le notaire, outre à devoir s’assurer de la volonté des parties et leur conseiller le contrat ou l’acte le plus approprié pour atteindre le résultat pratique qu’elles se fixent, peut exercer une activité de conseil par laquelle il peut même influer sur la volonté des parties, en la dirigeant vers un résultat pratique autre que celui initialement voulu, s’il le juge opportun pour équilibrer les intérêts en jeu ou éviter des actes violant la loi ou dont les effets ne seraient pas clairs pour le

Le notaire fournit une prestation complexe dans l’exercice d’une fonction publique de l’État, qu’il pratique comme libre profession. L’acte authentique, loin de n’intéresser que la relation entre les parties, comporte une valeur ajoutée sous un triple aspect:- la sécurité du contrat, qui évite aux parties de longs et coûteux litiges en justice;- sa force exécutoire en termes de récupération des crédits et de preuve privilégiée dans les procès;- la certitude générale des droits, en r

Posez la question en interrogeant les passants. Le plus souvent, on vous répondra, soit «c’est un professionnel libéral dont on peut se fier», soit «il gagne beaucoup d’argent». En écoutant l’opinion  publique, on perçoit deux éléments essentiels du rôle du notaire, que l’on distingue déjà bien que dans un rôle mineur, lorsque, dans une émission télévisée, le notaire est là pour assurer que tout se passe correctement et que personne ne triche. Le premier est la confiance, qui s’appu

Les parties doivent choisir le notaire de commun accord ou, en l’absence d’accord, c’est la partie tenue au paiement des honoraires et au remboursement des frais anticipés par le notaire qui doit faire ce choix. Dans les actes notariés auxquels participent des organismes publics ou des banques, si le coût de l’acte notarié n’est pas à leur charge, la règle veut que le choix du notaire soit confié à l’autre partie, sauf motif justifié. Le choix du notaire ne doit pas être imposé par d’a

Le notaire garantit que l’acte notarié est conforme à la volonté des parties, qu’il l’a vérifié et conformé aux règles impératives de la loi (c’est-à-dire aux normes auxquelles ne peuvent déroger les parties). Il est en effet responsable de la nullité de l’acte notarié si celui-ci est manifestement illicite ou illégal, si l’annulation a lieu à défaut de la capacité légale de l’une des parties d’y participer en raison de son âge ou de son évidente incapacité d’entendre et de vouloir, ou po

Depuis toujours, le notariat est une catégorie prête à adopter de nouvelles technologies. Il suffit de penser qu’à partir des années soixante presque toutes les études de notaire sont passées, avec une étonnante rapidité, des traditionnelles machines à écrire et à polycopier aux photocopieuses les plus sophistiquées et aux ordinateurs dotés d’une mémoire prodigieuse. La raison de cette attention particulière du notariat pour le développement technologique dans ce secteur est évidente. Depuis

Le notaire, aux termes de la loi, ne peut jamais promouvoir l’intérêt d’une des parties au détriment des autres: il ne peut donc insérer dans un contrat une clause contraignante pour l’une des parties et avantageuse pour l’autre (ex.: clause d’exclusion des garanties auxquelles est tenu le vendeur aux termes de la loi), sans en expliquer aux parties, clairement et exhaustivement, le contenu et les effets juridiques. Le notaire devrait se persuader avec beaucoup de diligence que le sens et

«D’autant plus notaire, d’autant moins juge». Avec cette phrase, un célèbre juriste (Carnelutti) a défini la fonction essentielle du notaire (c’est là la plus importante activité que la loi confie au notaire). Dés lors plus le notaire accompli scrupuleusement son travail, à savoir vérifier et interpréter la volonté des parties (des personnes) qui concluent un contrat et rédiger conformément à la loi et avec clarté les clauses qui s’y rattachent, moins il est nécessaire d’avoir recours au

Depuis le 12 septembre 2002, le Consiglio Nazionale del Notariato est inscrit dans la liste publique des certificateurs de la signature numérique, tenue par l’AIPA (Autorité pour l’informatique dans l’administration publique), en tant qu’autorité de certification des notaires italiens. Les signatures numériques des notaires italiens peuvent être contrôlées sur le site http://ca.notariato.it Sur la base de la réglementation et du manuel opérationnel de l’autorité de certification, le Consi

Le Consiglio Nazionale del Notariato (C.N.N.) est l’ordre professionnel de la catégorie. Il se compose de vingt notaires, directement élus par tous les notaires en exercice, pour un mandat d’une durée de trois ans; ne sont consentis que deux mandats consécutifs. Les mêmes modalités sont suivies pour l’élection des trois membres du Collège des Commissaires aux comptes. Suite à leur installation, les vingt conseillers élus désignent le Président, le Vice Président, le Sécrétaire et le Co

Le notaire est un officier public habilité à recevoir les actes entre vifs (les ventes, les échanges, les partages, les prêts, etc.) et de dernière volonté (les testaments), à leur conférer la foi publique, à les conserver et à en délivrer copies, certificats (à savoir des résumés) et extraits (à savoir des copies partielles) (art. 1 loi not.). L’acte rédigé par le notaire est un acte public, puisque le notaire est autorisé à lui conférer la foi publique (c’est pourquoi il est un officier

L’acte notarié doit être clair et complet, de manière que les parties puissent en comprendre le contenu et les effets juridiques. Par conséquent, dans la rédaction des actes notariés il faut éviter les termes (mots) et clauses de style ne correspondant pas à une réelle volonté des parties ou n’ayant pas un sens juridique précis. En outre, en choisissant les termes à employer, il faut autant que possible donner la préférence, quand bien même en respectant la précision du langage juridique,

Le notaire italien appartient à la famille des notariats de type latin, présents dans 76 nations et dans la plupart des pays européens, tels que la France, l’Allemagne, la Suisse, l’Espagne, les Pays-Bas, la Belgique, l’Autriche, et d’autres encore. Le notary public de type anglo-saxon (présent en Grande-Bretagne, aux Etats-Unis et dans d’autres pays) n’est responsable que de l’authenticité des signatures: ce qui oblige lors de l’achat ou de la vente d’un logement chacune des parties à re

Lorsqu’il s’agit d’un acte public, le notaire est tenu à la lecture intégrale de celui-ci aux parties (devant témoins, si l’acte est stipulé avec l’assistance de témoins). La lecture de l’acte ne peut être ni hâtive ni incomplète; et l’obligation de la lecture n’est pas respectée si les parties sont à une distance ne leur permettant pas de l’entendre clairement. Les parties peuvent demander au notaire une photocopie de l’acte, pour en suivre plus aisément la lecture à haute voix. Po

The vendor has the right to receive the full amount of the agreed price from the purchaser at the time the sale contract is settled. Frequently the vendor has already received an advance payment on that price, generally as a deposit: in that case he will have the right to receive the difference to make up the full agreed price. The vendor has the option to allow the purchaser a deferral of payment, with or without interest. It is up to the discretion of the vendor (based on the trust h

Le vendeur a le droit de recevoir de l’acquéreur au moment de la signature du contrat de vente la totalité du montant du prix convenu. Souvent le vendeur a déjà reçu une avance sur ce prix, en général à titre d’arrhes: dans ce cas il aura par conséquent droit à la différence entre les deux montants, donc au solde du prix de vente. Le vendeur a la faculté d’accorder un délai de paiement à l’acquéreur, prévoyant ou non le paiement d’intérêts. C’est dans le pouvoir discrétionnaire du vend

Comme nous avons abordé des sujets qui intéressent aussi l’optique du vendeur, il est opportun de ce point de vue de rappeler que la taxe INVIM si onéreuse (une taxe imposée à l’origine au vendeur à la suite de la cession d’un bien immobilier) a été abolie définitivement, un énorme double soulagement pour le notaire aussi, non seulement à cause de la complexité de son calcul, mais aussi (comme toujours) à cause du rôle si lourd de percepteur que la loi lui imposait. Ceci n’empêche q

As from 1 January 2006, it has been possible to meet the taxation requirements on some real estate transfers at the land registry's valuation, regardless of the price agreed and shown in the contract. The rule that first introduced the price-value concept was Article 1, Paragraph 497 of Law no. 266 of 23 December 2005 (2006 Budget); there were two subsequent amendments: Article 35, Paragraph 21 of Legislative Decree no. 223 of 4 July 2006, converted with modifications into Law no. 248 of

Depuis le premier janvier 2006 il est possible de régler les aspects fiscaux de quelques mutations immobilières sur la base de la valeur cadastrale, indépendamment du montant convenu et indiqué dans l’acte. La norme ayant introduit au départ le prix valeur est l’article 1, alinéa 497 de la loi du 23 décembre 2005 n° 266 (loi de finances 2006); elle a subi successivement deux modifications: l’article 35, alinéa 21 du décret loi du 4 juillet 2006 n° 223, converti après modification en la lo

À la suite d’un mariage, en l’absence d’une déclaration contraire explicite au moment de la célébration, les conjoints sont en régime de communauté légale de biens, régime prévu par la loi et automatique, en vigueur depuis le 20/09/1975 dans notre système juridique. Cela signifie que toute acquisition faite par un des conjoints pendant la durée du mariage entre dans la communauté de biens légale (ou, plus simplement, dans la copropriété) avec l’autre. Le législateur exclut (pour évoquer l

La législation réglementant cette situation est extrêmement complexe, et peut être résumée en gros en se référant à un profil subjectif et un profil objectif. Du premier point de vue, il convient de souligner qu’il y a principalement deux types d’impôts attachés à la transaction immobilière: le droit d’enregistrement (et les droits hypothécaires et cadastraux relatifs) et la TVA. Que l’un ou l’autre de ces droits soit exigé dépend principalement, mais pas exclusivement de la qualificat

On estime à l’unanimité que la notion de "cession" comprend non seulement les actes de transmission du droit de propriété, mais aussi ceux par lesquels sont transmis ou constitués des droits réels partiels et de jouissance (par exemple la nue propriété et l’usufruit).

La loi (articles 2 et 3) prévoit par conséquent qu’au moment de la stipulation du contrat préliminaire, ou de n’importe quel autre contrat ou accord par lequel l’acquéreur ne devient pas immédiatement propriétaire du nouvel immeuble en cours de construction, en contrepartie des obligations souscrites et des sommes avancées ou à payer, le vendeur doit fournir une fidéjussion spécifique (auprès d’une banque ou assurance) en garantie de toutes les sommes remises ou à remettre avant l’acte défin

La législation s’applique en présence d’une demande précise que l’acquéreur doit exprimer devant le notaire:bien que la loi semble laisser pleine liberté quant à la forme et aux modalités sous lesquelles cette demande est manifestée, il convient certainement que la demande figure dans le corps de l’acte d’achat.

La légalisation est une condition fondamentale pour qu’un acte étranger puisse produire ses effets juridiques en Italie. Il consiste uniquement dans l’attestation officielle – exprimée par l’autorité consulaire ou diplomatique italienne à l’étranger compétente – de la qualification juridique de l’officier public qui a signé l’acte, et de l’authenticité de sa signature. Si l’acte est émis par une autorité étrangère en Italie, il devra être légalisé par le préfet dans la circonscription duq

La principale obligation de l’acheteur est bien entendu celle de payer au vendeur le prix convenu au moment de la signature du contrat d’achat. Au cas où une certaine somme aurait été versée auparavant sous forme d’acompte ou d’arrhes, il devra évidemment payer la différence, c’est à dire le solde du prix. Il est admis que l’acheteur demande un échelonnement du paiement, mais il ne peut pas faire valoir le droit de l’obtenir du vendeur, puisqu’un tel accord dépend du pouvoir discrétionna

La législation italienne souhaite faciliter et encourager l’acquisition de la résidence principale (dite “première habitation”en réduisant de différentes manières les impôts dus par l’acheteur.Plus précisément, au moment de l’achat, l’acheteur paie 3% (impôt de registre) s’il achète à un sujet privé, ou bien 4% (TVA) s’il achète à une entreprise ou une société (sauf dans certains cas particuliers), outre les taxes hypothécaires et cadastrales d’un montant fixe (égal au moment actuel à un tot

In general terms, our law permits the purchase of real estate by foreigners in the following different ways:1) non-resident foreigner: only if covered by an international treaty or there is a reciprocal arrangement whereby his country of origin allows an Italian to purchase a house;2) "resident" foreigner, his family members and stateless persons resident in Italy for less than three years: with a temporary residence permit for specific reasons or a long-term residence permit;3) citizen of the E

L’achat d’un logement représente toujours un moment important de notre vie, tout comme la vente d’un bien immobilier marque une étape extrêmement significative: de l’investissement à la transformation du patrimoine à la nécessité d’un passage générationnel. Dans les deux cas, l’achat ou la vente d’un bien immobilier n’est pas chose à prendre à la légère. Car en effet il s’agit d’opérations fort complexes et pleines d’embûches qu’il ne saurait être question d’affronter sans les conseils d’

L’achat ou la vente d’un bien immobilier donne lieu pour les deux parties à des droits et à des obligations. À certains droits revenant à l’un des contractants correspondent en effet des devoirs analogues à la charge de la contrepartie, ce qui fait que le vendeur aussi bien que l’acheteur se trouvent liés réciproquement par des attentes à satisfaire et de obligations à respecter. Si certains de ces droits ou de ces obligations tels que le fait de payer/recevoir le prix et céder/recevoi

The new law that is discussed below, and in particular the duty to take out a surety bond, applies to all types of real estate negotiations and hence it applies to purchases, exchanges, divisions, allotments by cooperative companies …, also and in particular to all forms of agreement that are made before the purchase and actual delivery of the property, such as preliminary agreements, promises to sell, leasing contracts, unilateral promises, advance payments, …. (article 1, paragraph 1, lett

In "land credit" contracts, the borrower has the legally-assured option of early repayment of the home loan; but generally, even in ordinary contracts, that possibility is foreseen. The borrower may decide, therefore, at a certain point in the repayment plan, to close out the contract and repay the remaining capital, on which obviously he will no longer pay interest. Given this loss of earnings, the bank could, if the contract so stipulates, demand compensation (a penalty). According to a

Dans les contrats de "crédit foncier", la loi offre à l’emprunteur la possibilité de rembourser le prêt en avance; en général cependant, les contrats de droit ordinaire aussi prévoient cette faculté. Arrivé à un certain moment de l’amortissement, l’emprunteur peut donc décider de mettre fin au contrat en restituant le capital qu’il doit encore et sur lequel bien entendu il ne paiera plus d’intérêts. À cause de ce manque à gagner, la banque pouvait, si le contrat le prévoyait, demander une

Une société a une existence propre, indépendante de celle de ses associés: elle pourra continuer d’exister, même si ses associés meurent, ou elle pourra être dissoute et mise en liquidation même si ses associés survivent.Toutes les sociétés sont des sujets de droit, du moment qu’elles ont un patrimoine distinct de celui de leurs associés, qu’elles ont un nom propre et un propre siège et qu’elles sont de ce fait des sujets de droit distincts par rapport aux personnes des associés qui les composen

Les crédits obtenus pour le propre logement sont en général garantis par une hypothèque et sont donc, dans notre législation, du ressort du notaire. La présence du notariat devient encore plus évidente après la récente et forte augmentation du nombre de contrats de ce type, due à l’effet du faible coût de l’argent (encore qu’il reste toujours exposé au risque d’oscillations) et de l’amélioration des conditions de vie, qui permettent à un nombre croissant de personnes d’accéder à la propri

After long years of waiting, the decree-law that introduces greater protection for the purchasers of houses that are in the process of being built has finally been published in the Official Gazette (6 July 2005, n° 155).  The measures introduced under this new law will have a major impact: indeed, according to estimates made by trade associations, since 1995 more than 200,000 Italian families have been involved in thousands of bankruptcies of construction firms. Decree Law n° 122 of 20 Ju

A person may not always be able to express his intentions directly: for example, because he is abroad or far from the place in which he is supposed to sign a particular deed or contract.In such cases, it is possible to use a power of attorney, i.e. a document giving another person the power to undertake a material or legal act in one's stead.For example, if a husband is abroad and a purchase contract for a house must be signed urgently, the husband – before he leaves or from abroad – may give hi

Une personne n’a pas toujours la possibilité d’exprimer directement sa volonté: parce qu’elle se trouve à l’étranger, par exemple, ou en tout cas loin du lieu où un acte déterminé ou un contrat devrait être conclu. Dans ces cas il est possible d’avoir recours à une procuration, à un document qui confère à une personne le pouvoir d’effectuer un acte matériel ou légal en lieu et place d’une autre. Par exemple, si le mari se trouve à l’étranger et il faut de toute urgence perfectionner un

Comme on a pu le constater, le notaire joue aussi un rôle important quand il s’agit de donner effectivité aux garanties que le vendeur présente habituellement au moment de la vente du bien. Le vendeur est notamment tenu à faire savoir comment le bien qu’il s’apprête à vendre lui est parvenu. Il se peut qu’il l’ait régulièrement acquis à titre onéreux, ou qu’il le possède depuis un nombre d’années tel que tout risque d’éviction est exclu. Il se peut aussi toutefois que le vendeur ait

On entend par un acte étranger un acte rédigé et parachevé à l’étranger par une autorité étrangère, même s’il est en langue italienne, qui pour pouvoir servir en Italie a besoin d’une légalisation ou d’une apostille. Dans ce contexte, n’est pas “étranger” l’acte rédigé par des consulats ou des ambassades italiennes à l’étranger, même si les parties sont étrangères. Si l’acte étranger est rédigé en langue étrangère, il devra en outre être accompagné de sa “traduction”. Plus précisément,

Lors d’une transaction immobilière, dès ce que nous avons défini comme les phases préliminaires à l’acte définitif, le notaire joue un rôle plutôt délicat et important: il doit vérifier qu’effectivement le vendeur peut vendre librement ce bien et que l’acquéreur pour sa part peut l’acquérir en toute légitimité. Par exemple – et juste pour évoquer certains des aspects les plus importants – le notaire a la fonction de garantir la certitude de l’identité des personnes qui sont parties (en d’

If the parties wish to set up an general partnership, they must respect the specific rules laid down in this regard by the Civil Code, bearing in mind, in any case that, for many aspects, the law refers the reader to the provisions regulating informal partnerships, which consequently apply equally to general partnerships. So that, in the light the foregoing, the present file foresees multiple referrals to the subjects already dealt with and developed with regard to the informal partners

La mutation à titre onéreux se distingue fondamentalement de l’échange, de la donation et du partage. En effet, l’échange prévoit le transfert réciproque de biens immobiliers précis d’un propriétaire à l’autre: il s’agit en fait d’échanger un bien immobilier contre un autre, échange qui peut toutefois être accompagné de la remise d’une somme d’argent pour couvrir la différence, lorsque la valeur des deux biens échangés n’est pas égale. Dans le cas de la donation, il y a toujours, comme

Sales must be subject to stamp duty (so sales subject to VAT are excluded) and the purchasers must be physical persons who are not acting in the interests of a commercial, artistic or professional business activity. So the price-value system also applies to sales made by companies, businesses or entities, so long as the purchasers are "physical persons" and the transaction is subject to stamp duty (not VAT). In other words, in addition to all sales where both parties are “private”, the price-val

Il doit s’agir de cessions sujettes à l’impôt de registre (à l’exclusion, donc, des cessions qui prévoient la TVA) à des personnes physiques n’agissant pas dans l’exercice d’activités commerciales, artistiques ou professionnelles. Sont donc également concernées par le prix-valeur les cessions effectuées par des sociétés, des entreprises ou des organismes, à condition qu’elles soient faites à des "personnes physiques" et que l’impôt de registre (et non à la TVA) trouve application. En d’autres te

In recent times, by computerizing the documentary processes of interest to its activity and its interaction with the Public Administration, the notarial profession has contributed responsibly and professionally to improving citizens' lives in terms of the quantity and quality of services, in the time saved in dealing with the various types of transactions and the fulfilling of formal requirements, and in legal certainty obviating subsequent litigation: - 0.0 % corporate litigation; - 0

Law no. 52 of 1996 introduced rules into the Italian legal system to protect the consumer in his contractual relations with professionals. In order to rationalize regulations which have been complicated by a long sequence of amendments, a Consumer Code was recently published (Legislative Decree no. 206 of 6 September 2005), which contains a thorough reworking of most of the consumer-protection rules. Article 3 of the Consumer Code defines a "consumer" as a physical individual who acts

La loi n° 52 de 1996 a introduit dans la législation italienne des normes de protection des consommateurs dans leurs relations contractuelles avec les professionnels. Pour rationaliser la réglementation, alourdie par de nombreuses interventions législatives successives, on a récemment promulgué le Code de la consommation (décret-loi du 6 septembre 2005 n° 206), qui contient un remaniement global de la majeure partie des normes visant la protection du consommateur. Aux termes de l'artic

Le mécanisme du prix-valeur trouve application à condition que le montant total du prix convenu soit indiqué dans l’acte:"Si le montant convenu est occulté, ne fût-ce qu’en partie, les impôts sont dus sur la totalité de celui-ci et une sanction administrative de cinquante à cent pourcent de la différence entre les droits dus et ceux déjà appliqués sur la base de la somme déclarée sera prononcée, après soustraction du montant de la sanction éventuellement infligée”.

The sale contract includes the personal data of both the vendor and the purchaser, including their fiscal codes, the description of the property to be transferred with an indication of its location, its nature and its boundaries, as well as its identification at the land titles office and a number of obligatory pieces of information regarding town planning and building regulations. The vendor must declare whether the property was built before 1 September 1967; if the building took place a

Dans un contrat de transaction immobilière figurent les informations d’état civil du vendeur aussi bien que de l’acquéreur, y compris leur numéro d’identification fiscale, la description du bien objet de la mutation, avec l’indication de son emplacement, de sa nature et de ses confins, de même que sa désignation cadastrale et quelques informations obligatoires concernant l’urbanisme et la construction. Sous ce point, le vendeur doit déclarer si le bien immobilier en question a été constru

Il est dès lors important de comprendre pour quels types de biens immobiliers les obligations et les garanties que nous nous apprêtons à examiner s’activent. Au sens de la loi, "les immeubles à construire" sont ceux pour lesquels le permis de construire ou un autre titre habilitant à la construction a été demandé après la date d’entrée en vigueur de la loi (le 21 juillet 2005) et dont la construction n’est pas encore terminée, qui se trouvent dans un état tel qu’il n’est pas encore possible

Afin d’éviter que les honoraires du notaire, qui, comme toute prestation professionnelle, sont calculés sur le prix réel ne dissuadent éventuellement de l’application de la nouvelle législation, le législateur a prescrit que ceux-ci soient réduits; cette réduction est fixée à 30 pour cent. Le Conseil national du notariat, en vue de garantir la pleine application de la nouvelle législation et accueillant les instances des associations des consommateurs a décidé que la réduction ne s’appliquer

Le site du Ministère des affaires étrangères explique que “lors de la rédaction de la liste relative aux conditions de réciprocité en matière d’acquisition de biens immobiliers aucune indication n’est donnée concernant les prêts hypothécaires qui, sauf s’il en est dit autrement, n’ont pas besoin d’une vérification ultérieure de l’existence de la réciprocité, du moment que ces actes sont reliés aux opérations d’achat”. Il n’est donc pas nécessaire de vérifier l’existence de la réciprocité lors de

La loi complète et renforce ultérieurement la protection de l’acquéreur en étendant également au promettant acquéreur le droit de fractionner l’emprunt immobilier et l’hypothèque sur le bien immobilier en construction, et  l’interdiction qui s’en suit de procéder à la vente avant la subdivision en quote-parts du financement et le fractionnement ou la radiation hypothécaire ou la saisie, si non endossées (articles 7 et 8). Ceci ouvre donc un droit de prélation en faveur des acquéreurs de l

The Decree does not apply in general to all real estate transactions but only to those negotiations of buildings where the seller (called “builder”) sells a building that he or others have built (Article 1, paragraph 1, letter b). Hence the law applies not only to purchases from a builder (an individual or a firm), but also to the person or firm that sells a building built by a third party. According to the Decree a “purchaser” is an individual who purchases a building or who, even though

Le décret ne porte pas d’une façon générale sur toutes les opérations immobilières, mais seulement les transactions concernant des biens immobiliers dont le vendeur (désigné par la loi comme "constructeur") est un sujet qui vend un immeuble construit par lui-même ou d’autres (article1, premier alinéa, lettre b). La loi s’applique donc non seulement aux acquisitions effectuées par qui, personne physique ou société, exerce en première personne une activité de construction, mais également

Pour accorder un prêt, la banque demande une sûreté : la garantie la plus fréquente est par antonomase l’hypothèque.L’hypothèque attribue à la banque le droit de se satisfaire sur le produit d’une éventuelle vente forcée du bien donné comme sûreté, en position prioritaire par rapport à d’autres créanciers. L’hypothèque a une plus grande efficacité si elle est de premier rang, c.à.d. si elle n’est pas précédée par d’autres hypothèques: fondamentalement, une hypothèque prise en garantie d’u

Quand doit-on avoir recours à un notaire ? Les domaines d’intervention du notaire italien concernent principalement: a) l’acquisition d’un logis ou d’autres biens immobiliers; b) la formalisation d’un contrat de crédit avec une banque; c) la préparation de procurations qui donnent à un tiers la faculté de nous représenter; d) la modification des relations patrimoniales entre conjoints; e) la demande à un juge d’autorisations concernant les enfants mineurs; f) la donation

Il doit s’agir d’un bien immobilier destiné à l’habitation et de ses annexes (box, caves, etc…). Comme l’administration des finances l’a confirmé (Telefisco 2006), ce régime favorable est étendu aux dépendances sans limitation de leur nombre, et cela également si elles ont été acquises séparément du bien principal, à condition que dans l’acte d’achat la destination comme annexe soit mentionnée. Le système s’applique aussi aux achats d’habitations et leurs dépendances qui ne peuvent pas bé

Le fait de déposer “formellement” un acte près du notaire, que ce soit la loi qui l’exige (article 33 D.P.R. 445/2000; article 106 de la loi notariale) ou que ce soit sur demande d’une personne a comme but et comme résultat d’imposer en premier lieu un contrôle de la légalité de l’acte déposé (à savoir la vérification que son contenu n’est pas contraire à des normes de loi contraignantes) et en garantit en outre la conservation dans le temps. Le contrôle sur le contenu de l’acte étranger

As has been seen above, in order to determine the type of tax and the amount and means of payment of the sums due for duties on the purchase of a so-called primary residence, one must first of all take into account the nature of the vendor. When the vendor is the company that built (or renovated) the property and four years have not elapsed since completion, the conveyance is subject to VAT that the purchaser must pay directly to the company and not to the notary, along with the payment o

The conveyance may rightly be considered the notarial transaction par excellence, considering all the actions the law imposes on the notary following settlement (to cite the more important ones: filing, cadastral registration, transcription, notification of the competent authorities specified by law etc.). It is the notary who writes the contract after having established the intentions of the parties and after having obtained all useful information and carried out all the necessary search

La transaction immobilière peut à juste titre être considérée comme l’acte notarié par excellence, entre autres également au vu de toutes les obligations que la loi impose au notaire comme conséquence de la conclusion de l’acte (pour n’en évoquer que les plus importantes: l’inscription aux registres, le transfert du droit de propriété, la transcription, les communications aux autorités compétentes prévues par la loi …). C’est le notaire qui rédige le contrat, après s’être enquis de la vol

- Si un conjoint veut vendre un bien immobilier, il faudra s’assurer si le consentement de l’autre conjoint est requis ou non (voir "Cas particuliers"); - si une personne mineure ou interdite est propriétaire d’un bien, l’autorisation à la vente prononcée par un juge est nécessaire, de même que l’intervention de son tuteur ou du parent ou du représentant légal; ces mêmes conditions valent pour les acquisitions effectuées par eux; - si le bien constituant l’héritage est en communauté en

Only legal security in business and private relationships allow for economic development; therefore a constitutional state must guarantee  legal security to its citizens. To this goal: 1) lawsuits  must be prevented, for as much as possible; 2) the citizens must have access  to public registers whose records are reliable and legally trustworthy. Clearly the reliability of the findings depends entirely upon the trustworthiness of the deeds entered. An authentic deed, drawn by a

In the first place, the vendor is obliged to consign to the purchaser the property sold in the state in which it is with vacant possession, free of persons and things, at the time the contract of sale is notarised, i.e. at the same time as the balance of the price is paid. The vendor has the option, however, of allowing the future purchaser to occupy the property even before the actual change of ownership, it being understood that because he is still the owner of the asset he remains resp

La première obligation du vendeur est l’obligation de livrer à l’acheteur le bien immobilier dans l’état où il se trouve, libre de personnes et de choses, au moment du contrat de vente devant notaire, donc simultanément au paiement du solde du prix. Il a cependant le possibilité d’autoriser le futur acquéreur à prendre possession des lieux même avant le transfert de propriété proprement dit, étant entendu que, puisqu’il est encore propriétaire du bien, il en est toujours responsable en ta

L’acte étranger, s’il est rédigé dans une langue autre que l’italien, devra être accompagné d’une traduction en langue italienne certifiée conforme au texte étranger: ou par les autorités diplomatiques ou consulaires italiennes compétentes; ou par un traducteur officiel (qui peut aussi être le notaire italien qui connaît la langue étrangère).

Il s’agit d’une forme simplifiée – mais absolument rigide – de légalisation (dans le sens qu’elle doit correspondre exactement au modèle déposé en annexe à la Convention de La Haye du 5/10/1961 qui la prévoit). Elle est en vigueur entre les pays qui ont adhéré à la Convention de La Haye du 5 octobre 1961 et remplace la légalisation entre ces pays seulement. Tout comme la légalisation, l’apostille aussi est indispensable pour qu’un acte étranger puisse produire des effets en Italie. Com

A joint-stock company must be set up through a public deed which must clearly indicate who the parties to the contract are. Such parties may be individuals but also legal entities (as for instance other joint-stock companies, partnerships, cooperatives or other bodies).The Memorandum of Association must indicate the Municipality in which the company has its registered office, which is where it operates, and the name of the company which must contain the wording “"società per azioni" or "s.p.

La société par actions doit se constituer par un acte authentique dans lequel les parties au contrat de société seront identifiées; il ne doit pas nécessairement s’agir de personnes physiques, mais aussi de personnes morales (comme par exemple d’autres sociétés par actions ou des sociétés de personnes, voire des coopératives ou autres organismes).L’acte constitutif devra aussi identifier la commune où se trouve le siège de la société, qui est le lieu où est exercée l’activité sociale, et la rais

Sont considérés des changements des statuts d’une société par actions l’introduction, les modifications ou la suppression, même purement formelle, de clauses contenues dans ces statuts. En règle générale c’est l’assemblée extraordinaire qui en est chargée, et le procès-verbal des délibérations respectives doit être rédigé par un notaire et ensuite inscrit auprès du registre des entreprises compétent.La jurisprudence estime généralement qu’il n’est pas admis de déroger à la règle majoritaire, et

If the parties wish to join forces by setting up a partnership, they can do this also by setting up a limited partnership (hereafter referred to as an s.a.s.).In general, the s.a.s. is governed by rules that govern the general partnership (for which in turn, reference is made to the rules laid down for informal partnerships), except for the specific provisions which will be examined below.Such a partnership is characterised by the presence of two categories of partners:- unlimited partners,

Si les parties souhaitent s’associer en constituant une société de personnes, elles ont aussi la possibilité de le faire en créant une société en commandite simple (dorénavant SCS).On applique en général à la SCS la réglementation qui s’applique à la société en nom collectif (qui, nous le rappelons, renvoie pour sa part à la réglementation imposée pour la société simple), sauf les normes particulières que nous examinerons ci-dessous.Cette société a comme caractéristique la présence de deux catég

The limited liability company is intended for smaller companies than joint-stock companies, and the equity participation in the company has a personal connotation which is absent in the s.p.a.  In fact, it has a limited number of shareholders who are not personally responsible for the social security liabilities, even if they have acted in the name and on behalf of the company.The legislation in place as of 1 January 2004 has had a major impact on the limited liability company, which is an e

La société à responsabilité limitée est fondamentalement destinée à des entreprises à dimensions plus réduites par rapport à la société par actions, et la participation sociale peut maintenir un profil personnel qu’on ne retrouve généralement pas dans la s.p.a.. La société se compose en effet habituellement d’un nombre réduit d’associés qui ne sont pas personnellement responsables des dettes sociales, même s’ils ont agi au nom et pour le compte de la société.La législation en vigueur depuis le p

The board of statutory auditors is the audit body of the joint-stock companies that adopt the traditional system:  it has the task of monitoring the company’s compliance with the law and the Memorandum of Association and has a supervisory function with regard to the actions of management. The Board of Auditors only exceptionally exercise accountancy control  and they do so only in closed companies, that is, companies which do not have recourse to the venture capital market, and only if envis

Le collège d’audit est l’organe de contrôle des sociétés par actions qui adoptent le système traditionnel: son mandat consiste à contrôler l’administration de la société et à veiller au respect de la loi et de l’acte constitutif.De nos jours, le contrôle purement comptable n’est plus qu’exceptionnellement assuré par le collège d’audit: seul dans les sociétés fermées, c.à.d. celles qui ne font pas appel au marché du capital-risque, si elles ne sont pas tenues à rédiger un bilan consolidé, et uniq

With the provisions that entered into force as of 1 January 2004, the dissolution of companies with share capital is governed by new rules.A company may be dissolved because: its term of duration has expired,  the corporate aims have been achieved or circumstances have set in that make it impossible to achieve them, the shareholders’ meeting cannot or will not function, the share capital has dropped to values below the minimum legal requirements (but the company may decide to reconstitute th

La loi en vigueur depuis le premier janvier 2004 a mis en place une nouvelle réglementation de la dissolution de la société de capitaux.Les causes de la dissolution sont la survenance du terme prévu, la réalisation de l’objet social ou l’impossibilité constatée de le poursuivre, l’impossibilité de fonctionner ou l’inactivité continue de l’assemblée, la réduction du capital en dessous du seuil légal, à moins que la société ne décide de le reconstituer ou de se transformer en un autre type de soci

In early 2003 the Italian legislator issued a law decree (n° 6 of 17 January 2003) which thoroughly reformed companies limited by shares.  The declared aim was to simplify, where appropriate, and enrich, wherever possible, the rules governing such companies, with a view to increasing their competitiveness on both domestic and international markets.Many changes were made and the following results have been achieved:  a better, though still not complete, co-ordination between the rules governi

Au début de 2003 le législateur italien a promulgué un décret législatif (n° 6 du 17 janvier 2003) qui a apporté des réformes profondes au système des sociétés de capitaux. L’objectif déclaré était la simplification, là où cela était opportun, et l’enrichissement, là où c’était possible, de la réglementation intéressant ces organismes pour les rendre plus compétitifs sur les marchés nationaux et internationaux. Nombreux ont été les changements, et ils ont eu comme résultat une meilleure

L’acte constitutif doit indiquer les nom des associés commandités.Pour le reste, veuillez voir le paragraphe "Constitution" sur les sociétés par actions.

Les lois organisant la société en commandite simple sont analogues sous maints aspects à celles qui s’appliquent aux sociétés simples. Nous vous renvoyons par conséquent au paragraphe s'y réferent.Soulignons néanmoins que le décès de l’associé commanditaire n’entraîne pas la dissolution du rapport entre la société et l’associé, puisque cette part, comme nous l’avons dit, se transmet à cause de mort, à moins que des clauses particulières dans l’acte constitutif n’en disposent autrement.

In general, the winding up and liquidation of an s.a.s. is governed by the rules set forth for general partnerships, to which the reader is referred (please refer to the related paragraph).However, besides the causes of dissolution that are the same for an s.n.c., there is another cause that is exclusive of the s.a.s., namely when there is only one category of partners left.In fact, it is envisaged that the s.a.s. is to be dissolved when only limited partners or only unlimited partners remai

La dissolution et la liquidation de la SCS est en général réglementée par les normes édictées pour la société en nom collectif, auxquelles nous vous renvoyons.Cependant, outre les causes de dissolution partagées avec la s.n.c., il y en a une plus particulière, prévue exclusivement pour la SCS: la disparition d’une des catégories d’associés.Il est en effet prévu que la SCS est dissoute s’il ne restent plus que des associés commanditaires ou que des commandités, toujours à condition que dans les s

Limited partners are excluded, in principle, from managing the company.However, they may negotiate or conclude individual deals on behalf of the company, providing they have received a specific proxy or authorisation empowering them to do so.Each limited partner is responsible for social security liabilities in a degree that is proportionate to the contribution they made to the company. Accordingly he/she does not assume any other risks, except that of losing the value of the capital he/she

Les commanditaires sont des associés qui en principe sont exclus de l’administration de la société.Il pourront cependant négocier ou conclure des affaires individuelles au nom de la société, à condition d’agir par procuration ou sur autorisation spécifique.Chaque commanditaire est responsable des dettes sociales dans la limite de l’apport effectué à la société. Il n’encourt donc pas de risques ultérieurs autres que celui de perdre la valeur du capital apporté.Par contre il perd le bénéfice de la

Aux termes de la loi, tous les associés commandités sont des administrateurs de la SCS.L’acte constitutif peut cependant confier l’administration à un ou plusieurs des commandités en excluant les autres commandités de l’administration.Aux commandités administrateurs s’appliquent en général les règles prévues pour les administrateurs des s.n.c.Ils ont les mêmes responsabilités que les associés des s.n.c., et sont donc indéfiniment et solidairement responsables, mais avec l’avantage que c’est d’ab

The consortium company is a particular form of consortium which operates under the same rules as those that govern the consortium that carries out external activities, set up for carrying out activities jointly with third parties. So this type of entity is organised like a company but it also has the function of a consortium.There are also mixed consortium companies, where some members are not  entrepreneurs but their presence in the enterprise is deemed instrumental for achieving the purpos

La société consortiale est une forme particulière de consortium qui en matière de réglementation ne diffère pas du consortium actif vers l’extérieur, constituée pour entreprendre en commun des activités avec des tiers. Cette forme de société se présente donc dans la structure d’organisation comme une société à laquelle s’ajoute la fonction du consortium.Il est également possible de constituer des sociétés consortiales dites mixtes, auxquelles participent aussi des associés "non" entrepreneurs ma

Nous avons déjà dit que tous les associés commandités sont de plein droit membres de l’organe d’administration de la société (respectivement administrateurs ou conseillers de gestion dans le modèle ordinaire ou dualiste).Pour le reste, veuillez voir le paragraphe "Administration et gestion de la société" sur les sociétés par actions.

The functioning of the company with share capital, in its traditional model, is based on the necessary simultaneous presence of three bodies:  the shareholders’ meeting, the board of directors and the board of statutory auditors, each of which has its own distinct sphere of competence. Accounts are audited by an auditor or by an audit firm, except for closed companies where this is decided in the By-laws.The shareholders’ meeting, which is a sovereign body since it is empowered to decide on

Le fonctionnement de la société de capitaux, dans son modèle traditionnel, se base sur la présence simultanée et obligatoire de trois organes:  l’assemblée des associés, l’organe de direction et l’organe de contrôle (le collège d’audit), dont les compétences sont distinctes. Le contrôle comptable sera effectué par le réviseur comptable ou par un cabinet de réviseurs, sauf dans les sociétés fermées qui pourraient se doter d’autres dispositions statutaires.L’assemblée, qui est l’organe souverain c

Les lois qui réglementent la société en commandite simple sont de maints point de vue analogues à celles qui s’appliquent aux sociétés simples.  Nous vous renvoyons par conséquent au paragraphe s'y réferent.De plus, pour ce qui est des modifications subjectives à la suite du transfert de la part sociale, il faut distinguer entre les quote-parts des associés commandités et celles des commanditaires.Prenons le cas où un des associés commandités aurait l’intention de transférer sa part de participa

From the historic and regulatory point of view, the joint-stock company is the prototype of the company with share capital whose body of rules apply to the limited partnerships with share capital (s.a.p.a.), with which it is compatible, and in some respects they are very close to the rules that govern the limited liability company, which however makes little reference to the rules on joint-stock companies, which consequently do not directly apply. The joint-stock company (s.p.a.) differs fro

Dans l’optique historique et normative, la société par actions est le prototype de la société de capitaux, et sa réglementation analytique est compatible avec, et donc applicable également à la société en commandite par actions et reprend dans une certaine mesure le modèle des normes sur la société à responsabilité limitée, qui, contrairement au système précédent, ne comporte cependant que des renvois sporadiques et limités aux normes en matière de société par actions, qui par conséquent ne peuv

La société en commandite par actions est une société par actions modifiée dans laquelle le pouvoir de gestion appartient aux administrateurs permanents qui assument en contrepartie de leur position dominante une responsabilité illimitée, encore que subsidiaire, des dettes sociales. La réglementation particulière de ce type de sociétés se réduit à quelques normes qui traitent surtout de l'administration de la société par les commandités.Ce qui distingue ce type de société, c’est la coexistence de

The dissolution and liquidation of an s.a.p.a. is governed in general by the rules put forth for companies with share capital and joint-stock companies, to which the reader is referred (please refer to the related paragraph).Besides the ordinary reasons for winding up a company with share capital, there is an additional reason which holds only for limited partnerships with share capital, i.e. the case in which all the unlimited partners step down from office and they are not replaced within

La dissolution et la liquidation de la SCA est en général réglementée par les normes établies pour la société par actions et de capitaux, auxquelles nous vous renvoyons (paragraphe "La dissolution de la société").Il y a cependant à côté des causes de dissolution communes aux sociétés de capitaux une autre cause prévue exclusivement pour la SCA: la cessation du mandat de tous les associés commandités si au bout de cent-quatre-vingts jours ils n’ont pas été remplacés.Pendant cette période, accordé

On the basis of the provisions in force as of 1 January 2004, the administration of joint-stock companies may be organised according to three separate models:  the traditional model, the monistic model (of Anglo-Saxon origin) and the two-tier model (of German origin).In the traditional model, the directors have the task of running the company, and are accordingly provided with the power of being pro-active i.e. promoting the decision-making activity of the meeting (power of initiative), of i

Aux termes des normes en vigueur depuis le premier janvier 2004 l’administration de la société par actions peut  être organisée suivant trois modèles distincts: le modèle traditionnel, le modèle moniste (d’origine anglo-saxonne) et le modèle dualiste (d’origine allemande).Dans le modèle traditionnel les administrateurs se voient confiée la tâche de gérer la société, et ils détiennent donc le pouvoir de promouvoir l’activité décisionnelle de l’assemblée (pouvoir d’initiative), de faire exécuter l

Des normes particulières ont été imposées pour la nomination et la révocation des auditeurs ou des membres du conseil de surveillance, et, pour les SCA cotées ou assujetties à un contrôle comptable obligatoire, pour confier ou révoquer le mandat au cabinet d’auditeurs externes.Pour le reste, veuillez voir le paragraphe "Le collège d’audit et les autres organes de contrôle" sur les sociétés par actions.

Dans la s.n.c. aussi, il peut arriver qu’au cours de l’existence de la société les associés souhaitent apporter des modifications à l’acte constitutif.S’il n’en a pas été convenu autrement, ces modifications devront être adoptées à l’unanimité (sauf pour les transformations en société de capitaux, les fusions et les scissions, voir ce qui a déjà été décrit pour la société simple à laquelle nous vous renvoyons) et, comme pour l’acte constitutif, elles devront faire l’objet d’un acte authentique o

Pour la constitution de la SCS ce sont les règles illustrées pour la  s.n.c  qui trouvent application.Quant à la forme et au contenu de l’acte constitutif, il devra respecter les mêmes règles que celles qui ont été décrites pour la s.n.c.Outre à celles-ci, il faudra indiquer de façon distincte qui sont les associés commandités et qui sont les commanditaires.L’acte constitutif de la SCS devra lui aussi être inscrit au registre des entreprises, et à défaut d’enregistrement, la société sera simplem

Consortiums are formed between entrepreneurs who decide to set up a common enterprise for regulating and carrying different phases of their respective businesses. The consortiums too are of a mutual character, since the consortium’s activity is carried out in the interest of its member enterprises. “Regulating” given steps of the members’ enterprises is a typical function of internal consortiums, and may be non-competitive in nature, while the “carrying out” of given steps in the respecti

Les consortiums sont des contrats entre entrepreneurs qui donnent naissance à une organisation commune pour organiser et exécuter certaines phases précises de leurs entreprise.Les consortiums sont eux aussi des organismes mutualistes, puisque l’activité du consortium doit être menée dans l’intérêt des entreprises associées. La "réglementation" de certaines phases que vivent les différentes entreprises est la fonction typique des consortiums internes et elle peut aussi présenter des traits anti-c

Nous signalons plus particulièrement l’existence d’une réglementation différente par rapport à celle de la s.p.a. pour l'adoption de certaines décisions (modifications de l’acte constitutif, révocation et substitution des administrateurs, nomination et révocation du collège d’audit ou des membres du conseil de surveillance). Il est donc opportun de vous adresser au notaire.Pour le reste, veuillez voir le paragraphe  "L'assemblée des actionnaires" dossier sur les sociétés par actions.

Les modifications de l’acte constitutif doivent être approuvées non seulement par une assemblée extraordinaire, mais aussi par tous les associés commandités. Pour les problématiques touchant les modalités de cette approbation le notaire pourra vous conseiller utilement.Pour le reste, veuillez voir le paragraphe "Modifications des statuts et autres opérations au cours de l’existence de la société" sur les sociétés par actions.

Il fut un temps où étaient étrangers tous ceux qui n’étaient pas des citoyens italiens. Soyons clairs, cette définition est toujours valable. Sauf que l’article 17 du Traité de la CE a introduit la citoyenneté de l’Union Européenne, attribuée à tous ceux qui sont les ressortissants d’un État membre. Être citoyen de l’Union Européenne a différents effets, dont certains de grande portée, comme l’interdiction de discriminations sur la base de la nationalité et le principe de la primauté du d

Co-operatives are associations of persons which are protected in the Italian Constitution:  in fact Article 45 of the Italian Constitution states: “the Constitution recognises the social function of co-operative societies that are based on the values of solidarity and that do not pursue goals of private profit”.In co-operatives predominant importance is ascribed to the social function, which consists in implementing a democratic decentralisation of the power of organisation and management of

Les sociétés coopératives sont des organismes protégés par la Constitution: l’article 45 de la Constitution dit en effet que "la constitution reconnaît la fonction sociale de la coopération à caractère mutualiste et sans but de spéculation privée".Dans les coopératives c’est la fonction sociale qui joue un rôle prédominant, puisqu’elle veut réaliser une décentralisation démocratique du pouvoir d’organisation et de gestion de la production et, par la même occasion, une diffusion majeure et plus é

Dans ce cas aussi il faudra signer un contrat de société (que la loi appelle expressément "acte constitutif"). Le contrat doit être rédigé sous forme d’acte authentique ou d’écriture sous seing privé authentifiée.Dans la pratique, le contrat créant une s.n.c. est un document qui peut être l’acte constitutif proprement dit auquel les statuts de la société seront annexés. Le premier contient la manifestation de la volonté des associés et les éléments essentiels de l’organisation de la société, alo

Informal partnerships are the most elementary form of enterprise.The fundamental characteristic of an informal partnership is that the scope of its activities is limited to non-commercial profit-making economic activities.The scope of an informal partnership may therefore include:- agricultural activities, with certain limitations because:   the purpose of the enterprise cannot be merely that of using assets, but must consist in the joint operation of a business activity;  taci

La société simple représente la forme la plus élémentaire de société.Ce qui caractérise fondamentalement la société simple est le fait qu’elle peut avoir pour objet exclusivement l’exercice d’activités économiques lucratives non commerciales.Le domaine d’activité des sociétés simples peut par conséquent porter sur l’exercice:- d’activités agricoles, avec quelques restrictions, dans le sens que:la société ne peut pas avoir comme objet la simple jouissance des biens, mais l’exercice commun et conc

Admettons par hypothèse qu’il y ait eu une perte de capital social, que faut-il faire?La seule obligation que la loi impose à ce propos est qu’en cas de pertes, la société ne peut pas distribuer les bénéfices aux associés tant que le capital n’a pas été réduit ou reconstitué dans la même  mesure.Néanmoins, contrairement aux sociétés de capitaux, il n’y a aucune obligation à réduire le capital, quel que soit le montant des pertes, même si elles sont telles qu’elles réduisent le capital à zéro.Il

Solo dall’inizio degli anni ’90, prima assi timidamente, poi in modo sempre più effettivo, il trust ha fatto la sua “comparsa” nel nostro ordinamento. In precedenza il trust era considerato come una “stranezza” inglese o americana, a noi per lo più incomprensibile e comunque estranea; da quando la ratifica italiana della Convenzione dell’Aja l’ha alfine sdoganato, una parte di coloro che vi si sono avvicinati è stata attirata, se non da un fenomeno “alla moda”, dal miraggio di poterne fare u

The essential requirements for entering a partnership deed are three:- contributions;- jointly carrying out a business activity;- sharing in the earnings.

Trois conditions essentielles doivent être remplies dans un contrat de société:- les apports;- l’exercice en commun de l’activité économique;- la participation aux bénéfices.

Dans la poursuite de son activité, la société peut se servir de signes distinctifs tels que la dénomination sociale, l’enseigne et la marque.La dénomination sociale caractérise l’entrepreneur dans l’exercice de l’activité d’entreprise, la marque permet d’identifier et de distinguer les biens et services produits par une société et l’enseigne enfin identifie les locaux dans lesquels l’activité d’entreprise est exercée.

Let us take the case in which the Parties decide to undertake an entrepreneurial activity by setting up  a partnership.What would the general characteristics of such a company be?First of all, as regards the unlimited and joint liability of the partners:- in the case of a general partnership, all the partners have unlimited and joint liability;- in the case of an informal partnership, all the partners have unlimited and joint liability, but there can be an agreement whereby the partners who

Mettons le cas où les parties auraient décidé d'engager une activité d’entreprise en constituant une société de personnes.Quelles sont les caractéristiques générales que devra avoir une telle société?Tout d’abord la responsabilité indéfinie et solidaire des associés des dettes sociales:- de tous les associés dans la société en nom collectif;- de tous les associés, mais en prévoyant la possibilité de conclure un accord contraire pour les associés qui n’ont pas de pouvoir de représentation, da

Une durée terminée n’est pas un élément essentiel pour la constitution des sociétés de personnes.Les parties peuvent aussi concorder expressément une durée indéterminée.Lorsqu’un terme est prévu, il détermine la dissolution de la société au moment de sa survenue.Le terme peut être modifié ou exclu par une décision des associés comme suit:- prorogation exprimée expressément.Dans ce cas, tous les associés décident expressément de fixer un nouveau terme ou de maintenir en vie la société pour un

The corporate assets are the company’s assets and liabilities.  Initially they are made up of the contributions offered or promised by the partners.  During its life-time the corporate assets undergo changes depending on the business activities carried out. The assets and liabilities are audited regularly through the drawing up of the annual balance sheet.The net worth is the positive difference between assets and liabilities.The corporate assets also have the function of providing the compa

Le patrimoine social est l’ensemble des rapports juridiques actifs et passifs confluant dans la société.Il est constitué au départ par l’ensemble des apports effectués ou promis par les associés. Au cours de la vie de la société, le patrimoine social subit continuellement des variations en fonction des circonstances économiques de la société. Sa consistance (actifs et passifs) est périodiquement vérifiée par la rédaction annuelle du bilan d’exercice.On appelle patrimoine net la différence positi

The management of a company is the activity of running the corporate enterprise. The power of management is the power of carrying out any activity that falls within the scope of the corporate purpose.When the management of the company falls on more than one partner (all or some), and the partnership contract makes no provision on how the power of management is to be exercised, then the notion of  separate management shall apply:  each partner is a director, that is, he has the power of manag

L’administration de la société est l’activité de gestion de l’entreprise qui constitue la société. La faculté d’administrer est le pouvoir d'accomplir tous les actes inhérents à l’objet social.Quand l’administration de la société est assurée par plus d’un associé (tous ou plusieurs) et que le contrat de société ne précise pas les modalités d’exercice du pouvoir de gestion on est en présence d’une gestion divisée: chaque associé est administrateur, et a donc le pouvoir de gérer et pourra réaliser

Dans les sociétés de capitaux se réalise une autonomie patrimoniale parfaite, dans le sens que les associés répondent des dettes sociales uniquement à concurrence de la quote-part apportée.Ceci comporte:- que les créanciers personnels de l’associé ne peuvent pas être désintéressés sur les biens de la société;- que les créanciers sociaux pour leur part ne peuvent pas prétendre que les associés couvrent les dettes contractées par la société avec leurs patrimoines personnels.Les vicissitudes patrim

Carrying out an economic activity jointly in the form of a company is aimed at making a profit (objective profit) subsequently to be shared among the shareholders (subjective profit).  The companies that pursue this aim are called profit-making companies (partnerships and companies with share capital).There are however other types of companies (cooperatives) which by law pursue a mutual aim that is different from profit-making.Their typical aim is to provide the members with direct advantage

L’exercice commun d’une activité économique sous forme de société a comme objectif de produire un bénéfice (bénéfice réalisé) destiné à être successivement partagé entre les associés (bénéfice distribuable). C’est ce qu’on appellebut lucratif ou profit. Les sociétés qui poursuivent cet objectif s’appellent des sociétés à but lucratif (sociétés de personnes et sociétés de capitaux).Il y a cependant d’autres types de sociétés (les sociétés coopératives) qui, aux termes de la loi, doivent poursuivr

Contributions are the assets that the partners are obliged to provide under the partnership deed.In other terms, the contributions are the resources that the partners contribute to create the initial assets of the company.It is their function to provide the company with the initial capital required to carry out the company’s activity.Through the contribution each partner allocates a part of his personal assets to the common activity throughout the lifetime of the company and takes on the ent

Les apports sont les prestations auxquelles les associés se sont engagés aux termes du contrat de société.Les apports constituent donc les contributions des associés à la formation du patrimoine initial de la société.Ils ont la fonction de fournir à la société le capital initial pour réaliser l’activité d’entreprise.Par son apport, chacun des associés destine pour toute la durée de vie de la société une partie de sa fortune personnelle à l’activité commune et s’expose au risque d’entreprise: plu

In setting up a company, it is desirable to be assisted by a notary who will help you choose the form of company that, from the organizational standpoint, is best suited to achieving the corporate purpose.From the organizational point of view, companies can be distinguished into the following types:a. PartnershipsThese include:- informal partnerships;- general partnerships;- limited partnerships. b. Companies limited by shares These comprise:- joint-stoc

Lorsqu’on souhaite s’associer avec d’autres sujets pour donner vie à une société il faudra établir, en ayant aussi recours à l’aide du propre notaire de confiance, quelle est la forme de société qui mieux s’y prête du point de vue de l’organisation, et compte tenu des objectifs qu’on entend poursuivre.Dans l’optique de l’organisation, les sociétés appartiennent aux différents types ci-dessous: Sociétés de personnes - les sociétés simples;- les sociétés en nom collecti

In order to do business often huge investments are required and often a single person may not have that amount of financial means. Doing business through a company enables several people to invest and work together so that each individual may then enjoy the benefits of the activity carried out proportionately to the amount of work done and to the quota of investments made.A participation (share or quota) of the capital of the company is assigned to the partner in return for the assets he has

L’exercice d’une activité économique exige souvent de gros investissements qui pourraient dépasser les possibilités financières d’une seule personne.L’exercice d’une activité économique sous forme de société permet à plusieurs personnes d’investir et de travailler ensemble :chacun pourra ainsi profiter des bénéfices de l’activité exercée en proportion de la part d’investissement apportée et de travail effectué.En contrepartie des biens apportés, on obtient une compensation, à savoir une particip