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La proposition de vente ou d’achat est un document que les parties peuvent signer avant la transaction proprement dite. Elle consiste de la part du propriétaire du bien dans la manifestation de la volonté de vendre le bien à un acquéreur probable, ou dans la manifestation de la volonté d’acheter qu’un acquéreur éventuel communique au propriétaire du bien: dans les deux cas, avec l’acceptation de l’offre, même si cela a de l’incroyable, le contrat d’achat/vente est formalisé et engage les deu

Il arrive fréquemment que, après avoir vu et choisi le bien immobilier à acheter, on se mette d’accord en grandes lignes avec la contrepartie, même si rien n’a encore été formalisé noir sur blanc. Il convient alors absolument dès ce moment de s’adresser au notaire, même avant la signature de l’avant-contrat d’achat/vente (qu’on appelle compromis). En effet, par l’avant-contrat les deux parties s’engagent à conclure avant une certaine date et à des conditions précises le contrat définit

Vous trouverez ici à titre d’exemple les points obligatoires à inclure dans une proposition de vente ou d’achat et dans un avant-contrat de mutation onéreuse: - la description précise du bien ou des biens;- l’identification exacte du propriétaire ou des propriétaires et de l’acquéreur ou des acquéreurs;- les obligations du vendeur et de l’acheteur;- le prix de la vente et les modalités de paiement;- les conditions de la transaction et les garanties qui l’accompagnent;- les documents indiq

En Italie et dans le monde, le phénomène associatif jouit, depuis de nombreuses années désormais, d’une considération particulièrement ample, et d’un enthousiasme croissant. Cette attention généralisée s’explique par la conscience, largement répandue, que les idées, les rêves et les projets que tout individu forme tout au long de son existence peuvent se concrétiser, non seulement par des actions individuelles, mais aussi à travers un parcours conduisant plusieurs personnes à conjuguer leurs

Le notaire, outre à devoir s’assurer de la volonté des parties et leur conseiller le contrat ou l’acte le plus approprié pour atteindre le résultat pratique qu’elles se fixent, peut exercer une activité de conseil par laquelle il peut même influer sur la volonté des parties, en la dirigeant vers un résultat pratique autre que celui initialement voulu, s’il le juge opportun pour équilibrer les intérêts en jeu ou éviter des actes violant la loi ou dont les effets ne seraient pas clairs pour le

Le notaire garantit que l’acte notarié est conforme à la volonté des parties, qu’il l’a vérifié et conformé aux règles impératives de la loi (c’est-à-dire aux normes auxquelles ne peuvent déroger les parties). Il est en effet responsable de la nullité de l’acte notarié si celui-ci est manifestement illicite ou illégal, si l’annulation a lieu à défaut de la capacité légale de l’une des parties d’y participer en raison de son âge ou de son évidente incapacité d’entendre et de vouloir, ou po

Le notaire, aux termes de la loi, ne peut jamais promouvoir l’intérêt d’une des parties au détriment des autres: il ne peut donc insérer dans un contrat une clause contraignante pour l’une des parties et avantageuse pour l’autre (ex.: clause d’exclusion des garanties auxquelles est tenu le vendeur aux termes de la loi), sans en expliquer aux parties, clairement et exhaustivement, le contenu et les effets juridiques. Le notaire devrait se persuader avec beaucoup de diligence que le sens et

L’acte notarié doit être clair et complet, de manière que les parties puissent en comprendre le contenu et les effets juridiques. Par conséquent, dans la rédaction des actes notariés il faut éviter les termes (mots) et clauses de style ne correspondant pas à une réelle volonté des parties ou n’ayant pas un sens juridique précis. En outre, en choisissant les termes à employer, il faut autant que possible donner la préférence, quand bien même en respectant la précision du langage juridique,

Le vendeur a le droit de recevoir de l’acquéreur au moment de la signature du contrat de vente la totalité du montant du prix convenu. Souvent le vendeur a déjà reçu une avance sur ce prix, en général à titre d’arrhes: dans ce cas il aura par conséquent droit à la différence entre les deux montants, donc au solde du prix de vente. Le vendeur a la faculté d’accorder un délai de paiement à l’acquéreur, prévoyant ou non le paiement d’intérêts. C’est dans le pouvoir discrétionnaire du vend

Comme nous avons abordé des sujets qui intéressent aussi l’optique du vendeur, il est opportun de ce point de vue de rappeler que la taxe INVIM si onéreuse (une taxe imposée à l’origine au vendeur à la suite de la cession d’un bien immobilier) a été abolie définitivement, un énorme double soulagement pour le notaire aussi, non seulement à cause de la complexité de son calcul, mais aussi (comme toujours) à cause du rôle si lourd de percepteur que la loi lui imposait. Ceci n’empêche q

Le taux  des intérêts s’exprime habituellement en pour cent; il peut être fixe, restant identique pendant toute la durée de l’emprunt, ou variable, lorsqu’il est établi par référence à des paramètres changeants qui seront déterminés en fonction de critères objectifs et indépendants. Ainsi, l’Euribor est une cotation (moyenne) de taux révisables définie suivant des critères objectifs sur le marché financier de l’U.E.; alors que l’I.R.S. (interest rate swap) est le paramètre financier de référ

La législation réglementant cette situation est extrêmement complexe, et peut être résumée en gros en se référant à un profil subjectif et un profil objectif. Du premier point de vue, il convient de souligner qu’il y a principalement deux types d’impôts attachés à la transaction immobilière: le droit d’enregistrement (et les droits hypothécaires et cadastraux relatifs) et la TVA. Que l’un ou l’autre de ces droits soit exigé dépend principalement, mais pas exclusivement de la qualificat

Un des éléments essentiels de la négociation d’un contrat de prêt est l’échelonnement accordé pour la restitution du capital prêté, donc la durée. On peut dire en termes généraux qu’une durée plus longue de l’emprunt comporte une diminution relative du montant de chaque tranche d’amortissement, ce qui diminue la pression sur l’emprunteur; d’autre part, tout ceci comporte globalement le paiement d’un montant plus élevé en termes d’intérêts, précisément parce que le capital sera remboursé plus

La principale obligation de l’acheteur est bien entendu celle de payer au vendeur le prix convenu au moment de la signature du contrat d’achat. Au cas où une certaine somme aurait été versée auparavant sous forme d’acompte ou d’arrhes, il devra évidemment payer la différence, c’est à dire le solde du prix. Il est admis que l’acheteur demande un échelonnement du paiement, mais il ne peut pas faire valoir le droit de l’obtenir du vendeur, puisqu’un tel accord dépend du pouvoir discrétionna

Une société a une existence propre, indépendante de celle de ses associés: elle pourra continuer d’exister, même si ses associés meurent, ou elle pourra être dissoute et mise en liquidation même si ses associés survivent.Toutes les sociétés sont des sujets de droit, du moment qu’elles ont un patrimoine distinct de celui de leurs associés, qu’elles ont un nom propre et un propre siège et qu’elles sont de ce fait des sujets de droit distincts par rapport aux personnes des associés qui les composen

Comme on a pu le constater, le notaire joue aussi un rôle important quand il s’agit de donner effectivité aux garanties que le vendeur présente habituellement au moment de la vente du bien. Le vendeur est notamment tenu à faire savoir comment le bien qu’il s’apprête à vendre lui est parvenu. Il se peut qu’il l’ait régulièrement acquis à titre onéreux, ou qu’il le possède depuis un nombre d’années tel que tout risque d’éviction est exclu. Il se peut aussi toutefois que le vendeur ait

Il s’agit d’un contrat par lequel une partie, le bailleur (en général une banque) transfère à une autre, l’emprunteur, une quantité déterminée d’argent pour que cette dernière puisse en jouir pendant une période donnée en échange du paiement à la première d’une somme qui représente les intérêts. Ayant ainsi brossé les grandes lignes et la fonction du contrat, il faudra tout de suite souligner qu’un crédit immobilier est dans la vie concrète couplé à différentes clauses pas toujours immédi

Dans un contrat de transaction immobilière figurent les informations d’état civil du vendeur aussi bien que de l’acquéreur, y compris leur numéro d’identification fiscale, la description du bien objet de la mutation, avec l’indication de son emplacement, de sa nature et de ses confins, de même que sa désignation cadastrale et quelques informations obligatoires concernant l’urbanisme et la construction. Sous ce point, le vendeur doit déclarer si le bien immobilier en question a été constru

La loi complète et renforce ultérieurement la protection de l’acquéreur en étendant également au promettant acquéreur le droit de fractionner l’emprunt immobilier et l’hypothèque sur le bien immobilier en construction, et  l’interdiction qui s’en suit de procéder à la vente avant la subdivision en quote-parts du financement et le fractionnement ou la radiation hypothécaire ou la saisie, si non endossées (articles 7 et 8). Ceci ouvre donc un droit de prélation en faveur des acquéreurs de l

Pour accorder un prêt, la banque demande une sûreté : la garantie la plus fréquente est par antonomase l’hypothèque.L’hypothèque attribue à la banque le droit de se satisfaire sur le produit d’une éventuelle vente forcée du bien donné comme sûreté, en position prioritaire par rapport à d’autres créanciers. L’hypothèque a une plus grande efficacité si elle est de premier rang, c.à.d. si elle n’est pas précédée par d’autres hypothèques: fondamentalement, une hypothèque prise en garantie d’u

Il doit s’agir d’un bien immobilier destiné à l’habitation et de ses annexes (box, caves, etc…). Comme l’administration des finances l’a confirmé (Telefisco 2006), ce régime favorable est étendu aux dépendances sans limitation de leur nombre, et cela également si elles ont été acquises séparément du bien principal, à condition que dans l’acte d’achat la destination comme annexe soit mentionnée. Le système s’applique aussi aux achats d’habitations et leurs dépendances qui ne peuvent pas bé

C’est le régime matrimonial qui fait que deux époux continuent à acquérir des biens, après leur mariage, exactement comme s’ils n’étaient pas mariés l’un à l’autre.Le bien acquis par chacun des conjoints reste sa propriété personnelle, sans que l’autre puisse faire valoir aucun droit sur ce bien. Bien entendu les époux pourront aussi acquérir un bien à raison d’une moitié chacun, mais chacun pourra ensuite revendre (ou donner) sa part également sans le consentement de l’autre (contraireme

La société par actions doit se constituer par un acte authentique dans lequel les parties au contrat de société seront identifiées; il ne doit pas nécessairement s’agir de personnes physiques, mais aussi de personnes morales (comme par exemple d’autres sociétés par actions ou des sociétés de personnes, voire des coopératives ou autres organismes).L’acte constitutif devra aussi identifier la commune où se trouve le siège de la société, qui est le lieu où est exercée l’activité sociale, et la rais

La société à responsabilité limitée est fondamentalement destinée à des entreprises à dimensions plus réduites par rapport à la société par actions, et la participation sociale peut maintenir un profil personnel qu’on ne retrouve généralement pas dans la s.p.a.. La société se compose en effet habituellement d’un nombre réduit d’associés qui ne sont pas personnellement responsables des dettes sociales, même s’ils ont agi au nom et pour le compte de la société.La législation en vigueur depuis le p

La loi en vigueur depuis le premier janvier 2004 a mis en place une nouvelle réglementation de la dissolution de la société de capitaux.Les causes de la dissolution sont la survenance du terme prévu, la réalisation de l’objet social ou l’impossibilité constatée de le poursuivre, l’impossibilité de fonctionner ou l’inactivité continue de l’assemblée, la réduction du capital en dessous du seuil légal, à moins que la société ne décide de le reconstituer ou de se transformer en un autre type de soci

Au début de 2003 le législateur italien a promulgué un décret législatif (n° 6 du 17 janvier 2003) qui a apporté des réformes profondes au système des sociétés de capitaux. L’objectif déclaré était la simplification, là où cela était opportun, et l’enrichissement, là où c’était possible, de la réglementation intéressant ces organismes pour les rendre plus compétitifs sur les marchés nationaux et internationaux. Nombreux ont été les changements, et ils ont eu comme résultat une meilleure

Le fonctionnement de la société de capitaux, dans son modèle traditionnel, se base sur la présence simultanée et obligatoire de trois organes:  l’assemblée des associés, l’organe de direction et l’organe de contrôle (le collège d’audit), dont les compétences sont distinctes. Le contrôle comptable sera effectué par le réviseur comptable ou par un cabinet de réviseurs, sauf dans les sociétés fermées qui pourraient se doter d’autres dispositions statutaires.L’assemblée, qui est l’organe souverain c

Les lois qui réglementent la société en commandite simple sont de maints point de vue analogues à celles qui s’appliquent aux sociétés simples.  Nous vous renvoyons par conséquent au paragraphe s'y réferent.De plus, pour ce qui est des modifications subjectives à la suite du transfert de la part sociale, il faut distinguer entre les quote-parts des associés commandités et celles des commanditaires.Prenons le cas où un des associés commandités aurait l’intention de transférer sa part de participa

Dans l’optique historique et normative, la société par actions est le prototype de la société de capitaux, et sa réglementation analytique est compatible avec, et donc applicable également à la société en commandite par actions et reprend dans une certaine mesure le modèle des normes sur la société à responsabilité limitée, qui, contrairement au système précédent, ne comporte cependant que des renvois sporadiques et limités aux normes en matière de société par actions, qui par conséquent ne peuv

Les modifications de l’acte constitutif doivent être approuvées non seulement par une assemblée extraordinaire, mais aussi par tous les associés commandités. Pour les problématiques touchant les modalités de cette approbation le notaire pourra vous conseiller utilement.Pour le reste, veuillez voir le paragraphe "Modifications des statuts et autres opérations au cours de l’existence de la société" sur les sociétés par actions.

Les sociétés coopératives sont des organismes protégés par la Constitution: l’article 45 de la Constitution dit en effet que "la constitution reconnaît la fonction sociale de la coopération à caractère mutualiste et sans but de spéculation privée".Dans les coopératives c’est la fonction sociale qui joue un rôle prédominant, puisqu’elle veut réaliser une décentralisation démocratique du pouvoir d’organisation et de gestion de la production et, par la même occasion, une diffusion majeure et plus é

La société simple représente la forme la plus élémentaire de société.Ce qui caractérise fondamentalement la société simple est le fait qu’elle peut avoir pour objet exclusivement l’exercice d’activités économiques lucratives non commerciales.Le domaine d’activité des sociétés simples peut par conséquent porter sur l’exercice:- d’activités agricoles, avec quelques restrictions, dans le sens que:la société ne peut pas avoir comme objet la simple jouissance des biens, mais l’exercice commun et conc

Admettons par hypothèse qu’il y ait eu une perte de capital social, que faut-il faire?La seule obligation que la loi impose à ce propos est qu’en cas de pertes, la société ne peut pas distribuer les bénéfices aux associés tant que le capital n’a pas été réduit ou reconstitué dans la même  mesure.Néanmoins, contrairement aux sociétés de capitaux, il n’y a aucune obligation à réduire le capital, quel que soit le montant des pertes, même si elles sont telles qu’elles réduisent le capital à zéro.Il

Un rapport social individuel peut également être résilié à la suite de l’exclusion d’un associé de la société.Dans certaines situations l’exclusion intervient de droit (par exemple: au cas où l’associé est déclaré en faillite), dans d’autres cas l’exclusion dépend de la volonté des autres associés lorsque des causes précises prévues par la loi ou par le contrat de société se présentent. Le notaire pourra vous les illustrer.Dans tous les cas examinés jusqu’ici dans lesquels le rapport social avec

Mettons le cas où les parties auraient décidé d'engager une activité d’entreprise en constituant une société de personnes.Quelles sont les caractéristiques générales que devra avoir une telle société?Tout d’abord la responsabilité indéfinie et solidaire des associés des dettes sociales:- de tous les associés dans la société en nom collectif;- de tous les associés, mais en prévoyant la possibilité de conclure un accord contraire pour les associés qui n’ont pas de pouvoir de représentation, da

Si pour un motif quelconque l’associé n’entend plus faire partie de la société, il peut faire valoir son droit de retrait.Plus précisément, si la société est constituée à temps indéterminé ou pour toute la durée de vie d’un des associés, chaque associé pourra librement résilier son contrat.Si par contre la société a une durée déterminée, le retrait n’est admis par la loi qu’en présence d’une juste cause.Le contrat de société peut également prévoir d’autres hypothèses permettant le retrait en pré

L’administration de la société est l’activité de gestion de l’entreprise qui constitue la société. La faculté d’administrer est le pouvoir d'accomplir tous les actes inhérents à l’objet social.Quand l’administration de la société est assurée par plus d’un associé (tous ou plusieurs) et que le contrat de société ne précise pas les modalités d’exercice du pouvoir de gestion on est en présence d’une gestion divisée: chaque associé est administrateur, et a donc le pouvoir de gérer et pourra réaliser

Dans les sociétés de capitaux se réalise une autonomie patrimoniale parfaite, dans le sens que les associés répondent des dettes sociales uniquement à concurrence de la quote-part apportée.Ceci comporte:- que les créanciers personnels de l’associé ne peuvent pas être désintéressés sur les biens de la société;- que les créanciers sociaux pour leur part ne peuvent pas prétendre que les associés couvrent les dettes contractées par la société avec leurs patrimoines personnels.Les vicissitudes patrim

Lorsque un décès a lieu, il vaut mieux avoir immédiatement des informations sur la dévolution d’héritage, c’est-à-dire vérifier si – dans le cas concret – la succession sera réglementée par la loi (parce que le défunt n’a pas laissé de testament) ou bien, en tout ou en partie, par un testament.Il s’agit d’un événement grave et important, à la suite duquel peuvent s’appliquer différentes règles de loi, en sus de la volonté du défunt; afin d’éviter des conséquences imprévues, voire importantes

L’exercice d’une activité économique exige souvent de gros investissements qui pourraient dépasser les possibilités financières d’une seule personne.L’exercice d’une activité économique sous forme de société permet à plusieurs personnes d’investir et de travailler ensemble :chacun pourra ainsi profiter des bénéfices de l’activité exercée en proportion de la part d’investissement apportée et de travail effectué.En contrepartie des biens apportés, on obtient une compensation, à savoir une particip

Pendant la durée de vie de la société les associés ont la possibilité de modifier le contrat de société mais, sauf convention contraire, le consentement de tous est nécessaire, à l’exception de la transformation en société de capitaux, des fusions et des scissions pour lesquelles, toujours si les pactes d’associés ne contiennent pas de dispositions contraires, sur l’insertion desquelles votre notaire pourra vous conseiller, la loi exige l’accord de la majorité des associés seulement, calculée su

Si un associé meurt, cela provoque automatiquement la dissolution du rapport entre cet associé et la société, avec l’obligation qui s’en suit pour les associés survivants de liquider la part sociale de l’associé défunt à ses héritiers dans un délai de six mois. Les associés survivants ne sont donc pas tenus à subir l’entrée dans la société des héritiers du défunt.Deux autres possibilités s’offrent néanmoins aux associés survivants:- ils peuvent décider la dissolution anticipée de la société;- il