Quelle forme peut prendre cet accord ? Avant-contrat ?
L’accord initial entre le vendeur et l’acquéreur doit être réalisé sous forme écrite (articles 1350 et 1351 du Code civil). Dans la pratique, généralement, on a souvent recours à une écriture sous seing privé.
À qui les parties (vendeur/acheteur) doivent-elles s’adresser pour formaliser l’accord initial ?
Une forme légale est-elle imposée ?Les parties peuvent conclure leur accord écrit (avant-contrat) sans l’assistance de professionnels (avocats, notaires, experts comptables, agents immobiliers). Lorsque l’accord est conclu en recourant à un agent immobilier, généralement c’est lui-même qui assiste les parties pour la rédaction de l’avant-contrat. Pour les cas plus complexes, on a fréquemment recours à l’assistance d’un notaire. La forme écrite est requise (une écriture sous seing privé est suffisante : articles 1350 et 1351 du Code civil), l’acte notarié n’est pas indispensable. Si l’on souhaite que l’avant-contrat soit enregistré dans les fichiers immobiliers (ce qui est admis par la loi italienne), l’avant-contrat doit être obligatoirement réalisé sous forme d’acte notarié (article 2645-bis du Code civil).
Quels sont les effets juridiques de cet avant-contrat ? Un avant-contrat est-il nécessaire ?
Les effets juridiques de l’avant-contrat consistent, en général, à obliger les parties intéressées à réaliser le contrat de vente dans les délais fixés et aux conditions établies au préalable (par exemple : prix à payer déjà déterminé, date de livraison de l’immeuble, etc.). Naturellement, les parties peuvent modifier, avec ample liberté, les effets de l’avant-contrat qui peut également être soumis à des conditions suspensives ou résolutoires : par exemple en cas de droits de préemption qui reviennent à d’autres personnes, en cas de prêt hypothécaire de la part d’une banque, en cas de nécessité de contrôle de la conformité urbanistique des biens, etc. Si les parties souhaitent que l’avant-contrat soit enregistré dans les fichiers immobiliers, celui-ci doit être réalisé sous forme d’acte notarié. Dans ce cas, une fois l’enregistrement effectué, les effets d’éventuelles hypothèques ou d’autres charges qui reviennent au vendeur sont anéantis. L’avant-contrat n’est pas toujours nécessaire, on peut également procéder directement au contrat de vente notarial quand tous les éléments requis sont disponibles.
Y a-t-il des sommes à verser et à qui ? Ces sommes peuvent-elles être restituées ?
En général, lors de la signature de l’avant-contrat une somme d’argent est versée de la part de l’acquéreur au vendeur, à titre d’arrhes ou d’acompte sur le prix à payer. Les parties peuvent établir que cette somme soit restituée si la vente ne se réalise pas ou qu’elle soit retenue par le vendeur si, par exemple, la vente ne se réalise pas par choix ou par responsabilité de l’acquéreur. Les parties disposent d’une ample liberté quant à la détermination de la somme et à la manière de régler les cas de restitution ou retenue de celle-ci.
Y a-t-il des mesures de protection du consommateur; délai de réflexion - droit de rétractation ?
La loi ne prévoit pas de protections particulières pour le consommateur, ni de droit de rétractation dans le domaine immobilier. Le vendeur doit garantir, moyennant une garantie spéciale délivrée par la banque ou par une compagnie d’assurance, la restitution des arrhes reçues uniquement pour les cas de vente d’immeuble à construire ou en cours de construction et dans le cas où la construction de l’immeuble n’est pas achevée.
Comment obtenir un financement ? Directement auprès des banques - par des courtiers ?
Généralement, le financement est obtenu directement auprès des banques. Les cas des financements obtenus par des courtiers sont rares.
Quelle forme prend l'accord de financement ?
Le financement se réalise sous forme de prêt avec garantie hypothécaire, l’assistance des notaires est par conséquent nécessaire aussi bien pour la signature du titre valable pour l’inscription de l’hypothèque que pour la délivrance du titre exécutoire.
Que faire une fois le financement obtenu ? Qui rédige l'acte de prêt ? Entre les mains de qui le montant du prêt sera-t-il versé ?
Une fois le financement obtenu, la banque envoie au notaire un texte de l’acte de prêt avec garantie hypothécaire. Généralement, le montant du prêt est remis par la banque directement entre les mains du vendeur au moment même de la signature de l’acte de vente notarié.
Quels sont les types habituels de garanties demandées pour le financement d'un achat immobilier résidentiel ?
La garantie requise pour le financement de l’achat d’un immeuble est celle de l’hypothèque sur l’immeuble.
Comment constituer une hypothèque / autre type de sûreté réelle ?
L’hypothèque est constituée par un acte notarié spécifique, signé par la banque et par le client, dans lequel sont établies toutes les conditions du crédit (montant de la somme prêtée par la banque, termes de restitution, détermination des intérêts, conséquences en cas d’amende moratoire ou de non-restitution de la somme, etc.) et la description du bien sur lequel l’hypothèque a été constituée. Il est possible que la banque exige également d’autres garanties réelles (ce cas est rare) ou personnelles (cas plus fréquent) : les garanties réelles sont, en règle générale, constituées par nantissement de titre (actions, obligations, titres de dette publique) que le client a en dépôt auprès de la même banque ; pour les garanties personnelles, l’intervention d’autres personnes (en général des parents des jeunes qui achètent le logement) est requise.
Quelles sont les conséquences de cette hypothèque pour moi ?
Les conséquences de la constitution de l’hypothèque sont celles prévues par le Code civil. Ainsi, en cas de non-restitution du prêt, la banque pourra faire mettre aux enchères l’immeuble hypothéqué (la vente aux enchères est toujours réalisée selon une procédure judiciaire spécifique devant le tribunal, la banque ne peut pas vendre l’immeuble directement).
Quels sont les types d’informations/de documents requis pour une vente immobilière ? Concernant les parties? Concernant le bien vendu ?
Pour une vente immobilière, en général, les documents requis sont les suivants.
En ce qui concerne les personnes (aussi bien le vendeur que l’acquéreur):
- documents attestant l’identité (passeport/carte d’identité);
- numéro fiscal italien (il est attribué également aux citoyens et aux sociétés étrangères qui achètent un immeuble en Italie);
- documents attestant l’état civil de la personne (mariée, divorcée, liée par des pactes de partenariat ou de concubinage);
- documentation attestant le paiement du prix (qui doit toujours avoir lieu par transfert de fonds à travers la banque ou par chèque bancaire);
- vérification des conditions prévues par les mesures en matière de lutte contre le blanchiment de capitaux.
En ce qui concerne les biens:
- titre de propriété (achat précédent, succession ou autre);
- contrôle que le titre cadastral de l’immeuble soit effectivement au nom du vendeur et que le plan de l’immeuble soit conforme à la réalité;
- contrôle quant à l’absence d’hypothèques ou d’autres charges sur l’immeuble en consultant les fichiers immobiliers ;documentation sur la conformité urbanistique de l’immeuble (permis de construire, d’autres permis éventuels pour des travaux effectués, conformité de l’immeuble en tant qu’immeuble à usage résidentiel, etc.);
- documents attestant la conformité des installations technologiques de l’immeuble (installation d’électricité, de gaz, d’eau, etc.) et certification de la performance énergétique du bien;
- d’autres documents éventuels pour les cas particuliers, comme en cas d’immeubles assujettis à des obligations d’intérêts artistiques et historiques, logements construits aux dépenses de l’Etat ou d’autres organismes publics, cas de droits de préemption pour les logements à caractère social, droits de préemption pour les immeubles affectés à l’activité agricole, etc.
Qui rassemble les différent(e)s informations/documents ?
En général, les documents sont collectés sur demande et sur sollicitation d’un notaire ; si le contrat est réalisé avec l’assistance d’un agent immobilier ou d’un autre professionnel, certains documents sont souvent déjà à la disposition des parties intéressées sur initiative de ces derniers.
Combien de temps pour obtenir ces informations ?
Le temps requis pour collecter les documents peut considérablement varier en fonction des cas. Pour ce qui est des contrôles à effectuer auprès du cadastre et des fichiers immobiliers (qui sont toujours accomplis par un notaire et sous sa propre responsabilité), les délais sont très rapides dans la mesure où les contrôles sont faits par voie électronique et la connexion est toujours accessible 24 heures sur 24. Le contrôle des documents concernant la conformité de la construction du bien au plan urbanistique peut prendre plusieurs semaines, en fonction des délais nécessaires pour l’obtention des informations de la part des bureaux publics intéressés (généralement les bureaux de chaque municipalité locale).
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