La circolazione degli immobili oggetto di donazione indiretta

Il problema della circolazione degli immobili donati non si pone nel caso delle cosiddette donazioni “indirette” e cioè quando, ad esempio, i genitori pagano il prezzo dell'immobile acquistato dal figlio e a lui intestato: in tal caso, infatti, il figlio donatario può tranquillamente vendere l'immobile senza che l'acquirente, e pure ogni suo successivo avente causa (ad esempio la banca che riceve ipoteca a garanzia di un finanziamento), possano temere di subire conseguenze negative per effetto di eventuali liti ereditarie che insorgano tra i familiari del donante. È questa la rilevante conseguenza della sentenza della Cassazione n. 11496 del 12 maggio 2010.

La pronuncia della Suprema Corte ha dunque definitivamente dipanato la questione se le regole di circolazione degli immobili donati per effetto di donazione “diretta” o “formale” (e cioè quella “direttamente” stipulata tra donante e donatario, mediante un atto formale, ricevuto da un notaio in presenza di due testimoni) siano applicabili anche alle donazioni “indirette” o “informali”, vale a dire a tutti quei casi (che si verificano più che altro nell'ambito familiare) di arricchimento del donatario che il donante provochi senza stipulare una donazione “formale”: ad esempio, il pagamento da parte del genitore del prezzo dovuto dal figlio per un dato acquisto, il pagamento del debito contratto dal figlio, la rinuncia a un credito verso il figlio, la vendita di un bene a un figlio con un corrispettivo irrisorio, eccetera.

Infatti, le donazioni “dirette” e quelle “indirette” sono, per molti versi, equiparate dall’articolo 809 del codice civile, il quale estende alle donazioni “indirette” diverse norme dettate dal codice stesso per le donazioni “dirette”. E quindi prima di questa sentenza ci si poneva il tema se anche le norme che impongono, al terzo avente causa dal donatario, la restituzione dei beni donati a favore del legittimario vittorioso nell’azione di riduzione, potessero essere applicate alle donazioni “indirette” qualora il patrimonio del donatario fosse divenuto di valore insufficiente a soddisfare le pretese dei legittimari. Infatti, non c’è dubbio che quando ad esempio un genitore paga il prezzo dovuto dal figlio che si intesta l’immobile, si tratta non tanto di una donazione del danaro servito per pagare il prezzo quanto di una donazione dell’ immobile acquistato dal figlio del donante con il denaro messogli a disposizione dai suoi familiari.

Con la sua decisione, dunque, la Cassazione ha offerto un fondamentale punto di riferimento nella complessa materia della circolazione dei beni oggetto di donazione, decidendo che l’immobile donato può essere oggetto di azione di restituzione solo se esso sia effettivamente “passato” dal patrimonio del donante a quello del donatario.

Nel caso invece della donazione “indiretta”, seppur oggetto della donazione sia sostanzialmente l’immobile comprato dal donatario con utilizzo di denaro fornito dal donante, detto immobile tecnicamente non viene trasmesso (come accade nella donazione “diretta”) dalla sfera patrimoniale del donante a quella del donatario: in effetti, l’immobile pagato con la provvista fornita dal donante viene trasmesso al donatario (acquirente nel contratto di compravendita, seppur pagata coi soldi del donante) direttamente dal soggetto che nella compravendita ha assunto il ruolo di parte venditrice.

Quindi, successivamente all’acquisto compiuto dal donatario, se si analizza la storia dell’immobile donato con donazione “indiretta”, non se ne vede alcuna sua trasmissione per effetto di formale donazione da parte del donante, come invece accade se l’immobile sia appunto stato oggetto di donazione “diretta” dal donante al donatario; cosicchè, nel primo caso (quello della donazione “indiretta” dell’immobile), chiunque si renda acquirente dell’immobile non può subire conseguenze negative dal fatto che esso è stato comprato mediante utilizzo del danaro regalato dal donante; mentre, nel secondo caso (quello della donazione “diretta” dell’immobile), è chiaramente scolpito nei Registri Immobiliari il fatto dell’ intervenuta sua donazione formale e quindi il fatto che occorre prestare estrema attenzione ad acquisire diritti su un tale bene.