La stipula di un contratto di compravendita è, di solito, preceduta dalla sottoscrizione di un contratto preliminare (detto anche “compromesso”).
Il preliminare di compravendita immobiliare è il contratto con il quale il venditore e l’acquirente si obbligano a stipulare un futuro contratto di compravendita (il cosiddetto “contratto definitivo”) , stabilendone modalità e termini fin dal momento di stipula del contratto preliminare: è uno strumento imprescindibile nella contrattazione immobiliare in quanto, nella maggior parte dei casi, prima della stipula del contratto definitivo (detto anche “rogito”, per il fatto che è redatto da un notaio) le controparti necessitano di un dato periodo di tempo per organizzare i rispettivi interessi (principalmente, di solito, l’acquirente deve cercarsi di un finanziamento mentre il venditore deve traslocare e trovarsi una nuova sistemazione), avendo la sicurezza della sussistenza di un obbligo di vendere (è questo l’interesse dell’acquirente) e di un correlato obbligo di comprare (nell’interesse del venditore).
Particolari prescrizioni sono dettate dalla legge (il decreto legislativo 20 giugno 2005 n. 122, recentemente modificato dal decreto legislativo n. 14 del 12 gennaio 2019) per il caso in cui il contratto preliminare, stipulato da un promissario acquirente che sia una persona fisica, abbia a oggetto un immobile che deve essere costruito dalla parte venditrice nell’ambito della sua attività d’impresa: si tratta, infatti, di una situazione abbastanza delicata in quanto, in passato, in assenza di una legislazione come quella oggi vigente, si sono verificati casi di fallimento dell’impresa venditrice che hanno provocato la perdita di tutto il denaro versato al costruttore dai malcapitati acquirenti a titolo di caparre e acconti.
La legge in tema di contratto preliminare avente a oggetto la compravendita di immobili da costruire (per tali si intendono gli immobili per la cui costruzione sia stato richiesto il permesso di costruire e che siano ancora da edificare o la cui costruzione non sia ancora ultimata) prescrive anzitutto l’obbligo per le parti di stipulare il contratto preliminare necessariamente con atto pubblico o scrittura privata autenticata da un notaio (e, quindi, con un atto che viene registrato all’Agenzia delle entrate e trascritto nei Registri immobiliari).
E’ poi dettato l’obbligo a carico del costruttore/venditore di consegnare all’acquirente, al momento della stipula del contratto preliminare, una fideiussione, rilasciata da una banca o da un’impresa di assicurazione, a garanzia, nel caso di inadempimento del costruttore/venditore, di tutte le somme versate, a qualsiasi titolo, dal promissario acquirente al costruttore/venditore, fino al momento della stipula del contratto definitivo. In sostanza, la fideiussione è prevista per garantire all’acquirente che, se mai il contratto definitivo non si stipulasse, le somme versate, se il venditore si rendesse inadempiente all’obbligo della loro restituzione, gli verrebbero restituite (entro un brevissimo termine) dalla banca o dalla compagnia di assicurazione che aveva rilasciato la fideiussione consegnata al promissario acquirente in sede di stipula del contratto preliminare.
La fideiussione deve essere redatta secondo un modello standard (stabilito con il decreto n. 125 del 6 giugno 2022 del Ministro della Giustizia) e, in particolare, deve contenere la rinuncia del fideiussore al beneficio della preventiva escussione del debitore principale: vale a dire che, in questo caso (in deroga al principio generale secondo il quale il creditore, prima di rivolgersi al fideiussione, deve escutere infruttuosamente il debitore principale) l’acquirente può rivolgersi direttamente alla banca o alla compagnia di assicurazione per ottenere la restituzione che gli è dovuta.
L’inadempimento dell’obbligo di consegnare la fideiussione (e di consegnarla in conformità al modello standard) è sanzionato con la nullità del contratto preliminare, eccepibile dalla sola parte promissaria acquirente: significa che l’acquirente può, in qualsiasi momento, chiedere l’eliminazione del vincolo contrattuale e l’immediata restituzione del denaro versato al costruttore/venditore.
La legge impone inoltre che il contratto preliminare rispetti una lunga serie di prescrizioni. In sintesi, e principalmente, è stabilito che contenga:
a) la precisa individuazione dell’immobile oggetto della promessa di vendita e di tutte le sue pertinenze;
b) la menzione degli atti d'obbligo e delle convenzioni urbanistiche stipulati al fine di ottenere il titolo edilizio che abilita la costruzione e l'elencazione dei vincoli previsti in detti atti d’obbligo e convenzioni;
c) le caratteristiche tecniche della costruzione, con particolare riferimento alla struttura portante, alle fondazioni, alle tamponature, ai solai, alla copertura, agli infissi e agli impianti;
d) il termine massimo di esecuzione della costruzione ed eventualmente il termine dei vari stati di avanzamento della lavorazione;
e) l'indicazione del prezzo complessivo dovuto dall’acquirente, i termini e le modalità per il suo pagamento, la specificazione dell'importo di eventuali somme a titolo di caparra e di acconto;
f) gli estremi della fideiussione rilasciata al promissario acquirente e l'attestazione della sua conformità al modello standard;
g) l'eventuale esistenza di ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli di qualsiasi tipo sull'immobile con la specificazione del relativo ammontare, del soggetto a cui favore risultano, del titolo dal quale derivano, nonché degli obblighi del costruttore a esse connessi (e, in particolare, se tali obblighi debbano essere adempiuti prima o dopo la stipula del contratto definitivo di compravendita);
h) gli estremi del permesso di costruire (o della sua richiesta se non ancora rilasciato), nonché di ogni altro titolo, denuncia o provvedimento abilitativo alla costruzione;
i) l'eventuale indicazione dell'esistenza di imprese appaltatrici, con la specificazione dei relativi dati identificativi.
Al contratto devono essere allegati: il capitolato contenente le caratteristiche dei materiali da utilizzarsi, l'elenco delle rifiniture e degli accessori convenuti fra le parti e gli elaborati del progetto in base al quale è stato richiesto o rilasciato il permesso di costruire.
Una volta che si giunga alla stipula del rogito, la legge infine impone, a carico del costruttore/venditore, l’obbligo di consegnare all’acquirente una polizza assicurativa di durata decennale a garanzia dell'obbligo del costruttore di risarcire gli eventuali danni (compresi quelli provocati a soggetti diversi dagli acquirenti dell’immobile) che, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, siano derivati dalla rovina totale o parziale dell’edificio oppure da gravi difetti costruttivi.
Anche in questo caso il testo della polizza è imposto con decreto ministeriale (si tratta del decreto n. 154 del 20 luglio 2022 del Ministro dello Sviluppo Economico) ed è prescritto il contratto definitivo che sia stipulato in assenza della polizza (o con una polizza difforme dal modello standard) è affetto da nullità, rilevabile dalla sola parte acquirente: in altre parole, l’acquirente può, in qualsiasi momento, chiedere che il vincolo contrattuale sia eliminato e che il denaro versato gli sia immediatamente restituito.
Se invece non si addivenga alla stipula del contratto definitivo perché il costruttore/venditore non si rende adempiente all’obbligo di consegnare la predetta polizza assicurativa (recante il contenuto prescritto dal modello standard), il promissario acquirente può dichiarare il recesso dal contratto preliminare ed escutere la fideiussione ricevuta quando il contratto preliminare è stato stipulato e, cioè, può chiedere alla banca o alla compagnia di assicurazione che ha rilasciato la fideiussione la restituzione di tutte le somme fino a quel momento versate al costruttore /venditore.
Qui di seguito l'argomento è illustrato in sintesi, mediante alcune domande/risposte.
1. Cosa prevede oggi la legge per tutelare gli acquirenti degli immobili da costruire?
Con il dlgs 122/2005 il legislatore si è preoccupato di tutelare le persone fisiche, che stipulano con un’impresa di costruzioni un contratto che ha come effetto il trasferimento non immediato di un immobile in corso di costruzione, dal rischio che, a causa della crisi dell’impresa costruttrice, l'acquirente subisca la perdita degli acconti versati per l’acquisto.
La tutela per chi compra prevede:
- l’obbligo del costruttore di consegnare all’acquirente una fidejussione, che garantisca il rimborso, in caso di crisi dell’impresa, di tutte le somme pagate o da pagare prima del trasferimento definitivo della proprietà;
- l’obbligo di consegnare all’acquirente, al momento del trasferimento della proprietà, una polizza assicurativa di durata decennale (cd. decennale postuma) che garantisca il risarcimento dei danni materiali e diretti all’immobile, derivati dalla rovina totale o parziale o da gravi difetti costruttivi.
La nuova legge (d. lgs. 14/2019) prevede l’obbligo di stipulare il contratto preliminare (mediante atto pubblico o scrittura privata autenticata) con l’intervento del notaio, al quale impone di verificare ed attestare la correttezza della fidejussione (che deve essere conforme ad un modello ministeriale). Il notaio non stipula l’atto in assenza di fidejussione.
Inoltre, in base alle nuove norme, la fidejussione garantisce il rimborso delle somme versate dal futuro acquirente anche in caso di mancato rilascio della polizza indennitaria decennale postuma in occasione dell’atto di compravendita dell’immobile.
2. La fidejussione ha una scadenza?
La fidejussione è efficace fino a quando l’assicurazione o la banca che l’ha rilasciata ricevano copia autentica dell’atto di trasferimento dell’immobile contenente l’attestazione del rilascio della polizza assicurativa decennale postuma.
Fino a quel momento, la somma garantita dalla fidejussione può essere pretesa dal futuro acquirente in caso di crisi dell’impresa costruttrice, se il futuro acquirente abbia comunicato di voler recedere dal contratto oppure se il notaio abbia attestato di non aver potuto ricevere l’atto di trasferimento per il mancato rilascio della polizza decennale postuma.
3. Quali altri vantaggi dà l’intervento del notaio nel preliminare?
Il notaio assicura che fin dal momento del preliminare siano effettuate tutte le verifiche (visure ipotecarie) riguardanti l’esistenza di ipoteche o altri vincoli sull’immobile da costruire. Inoltre, il notaio è obbligato a trascrivere il contratto preliminare nei registri immobiliari, con l’effetto di proteggere l’acquirente dal rischio di ipoteche o vincoli successivi alla trascrizione stessa (purché la vendita intervenga entro tre anni).
4. Cosa deve contenere il preliminare?
Oltre all’indicazione del rilascio della fidejussione ed all’attestazione della sua conformità al modello ministeriale, il preliminare deve contenere:
- la descrizione dell’immobile da costruire, con i suoi confini, e delle pertinenze;
- l’indicazione degli eventuali atti d’obbligo, nonché l’esistenza di ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli;
- il termine pattuito per l'esecuzione dei lavori, il prezzo e le modalità di pagamento;
- gli estremi del permesso di costruire e l’indicazione dell’esistenza di imprese appaltatrici;
- il capitolato con le caratteristiche dei materiali e gli elaborati di progetto.
5. La legge tutela l’acquirente anche al momento della compravendita. Come?
La legge prevede che al momento della stipula del contratto di compravendita il costruttore debba consegnare all’acquirente una polizza assicurativa indennitaria decennale, a copertura dei danni materiali subiti dall’immobile per effetto di rovina totale o parziale o di gravi difetti costruttivi dell’opera.
Il contratto di compravendita deve contenere l’indicazione degli estremi della polizza decennale.
In caso di mancata consegna della polizza, il notaio non procede a ricevere l’atto e l’acquirente che abbia comunicato la propria volontà di recedere dal contratto ha diritto di ottenere dalla società o dalla banca che ha rilasciato la fidejussione il risarcimento di quanto versato al costruttore.
6. Cosa succede se non si rispetta la norma?
Il mancato rispetto dell’obbligo di stipulare il preliminare con atto pubblico o scrittura privata autenticata comporta la nullità assoluta del contratto per mancanza di forma. L’intervento del notaio nella stipula del contratto preliminare e del contratto definitivo garantisce il rispetto dell’obbligo di consegna della fidejussione (nel preliminare) e della polizza decennale (nel definitivo), che il notaio è tenuto ad indicare nel contratto.
7. Cosa fare, quindi, se si intende acquistare dal costruttore un immobile non ancora ultimato?
Ciò che prima della riforma era un’opportunità raccomandata, ora è un obbligo di legge: rivolgersi al notaio, affidandogli l’esecuzione, oltre che delle verifiche sull’inesistenza di ipoteche o vincoli di altro tipo, del controllo sul rilascio della fidejussione.