Quels sont les droits qui doivent généralement être mis en œuvre pour une vente immobilière : droit de préemption ? De préférence ? Autorisation ou pièce administrative obligatoire ?
La loi prévoit plusieurs cas de droits de préemption ou d’obligations pour l’aliénation d’un immeuble, à savoir:
- le droit de préemption de l’État et d’autres organismes publics pour la vente d’immeubles d’intérêt artistique ou historique;
- le droit de préemption prévu pour les agriculteurs ou les propriétaires limitrophes pour la vente d’immeubles à usage agricole;
- le droit de préemption pour le locataire en cas de vente d’un immeuble à usage commercial;
- limitations à la vente et à l’achat des logements bâtis avec l’apport financier de l’État ou d’autres organismes publics;
- possibilité de perdre certaines facilités fiscales en cas de transmission de la propriété d’un immeuble avant l’échéance d’une période déterminée de temps minimum.
Qui remplit les formalités de mise en œuvre de ces droits ?
Généralement, c’est le notaire qui s’en charge. Il est toutefois fréquent que ces formalités soient directement remplies par les parties intéressées, leurs experts ou les agents immobiliers (même avant de recourir à un notaire).
De quelle manière et à quel moment l’acheteur devient-il propriétaire de l’immeuble ?
Le transfert de la propriété de l’immeuble a lieu au moment de la signature de l’acte, sauf pour certains territoires (du nord de l’Italie) qui appartenaient à l’Empire austro-hongrois. Dans cette région, la transmission de la propriété a lieu au moment de l’enregistrement dans le livre foncier.
À quel moment le paiement du prix s’effectue t-il ? par l'acquéreur ? au vendeur ?
Le paiement du prix, de la part de l’acheteur directement au vendeur, est effectué au moment de la signature de l’acte en présence du notaire.
Comment dois-je payer le prix ?
Le paiement doit être opéré par virement bancaire ou par chèque bancaire. Le notaire doit préciser dans l’acte les éléments qui identifient exactement la modalité de paiement du prix (par exemple, le numéro du chèque).
Comment suis-je assur(é)e que les hypothèques prises sur le bien contre le vendeur vont disparaître ?
En présence d’inscriptions hypothécaires sur un bien devant être radiées lors de la vente (par exemple, en utilisant le prix de la vente), c’est généralement le notaire qui se charge de toute la procédure et qui fait signer au créancier un acte de consentement à la radiation des hypothèques, au moment même de la signature du contrat de vente.
Quelles sont les taxes normalement dues lors d'une vente immobilière ? Leur tarif est-il accessible sur un site officiel ?
En Italie, les taxes dues lors de transferts d’immeubles sont nombreuses et très différentes allant d’un taux de 1% (un pour cent) pour l’achat de biens agricoles de la part d’un agriculteur ou d’un entrepreneur agricole à 22% (vingt-deux pour cent) en cas de transfert assujetti à la TVA. Sur le site Internet du Notariat italien, disponible au lien suivant http://www.notariato.it/en/casa/fiscal-implications, sont publiées, en langue anglaise, des informations sur les cas les plus fréquents de vente immobilière.
Par qui les taxes sont-elles calculées ?
Les taxes sont calculées par le notaire, sauf en cas d’application de la TVA qui est calculée par la société de vente. Toujours exception faite pour la TVA, le notaire est responsable, vis-à-vis de l’État, du versement de tous les impôts inhérents à l’acte (même si ceux-ci ne lui ont pas été versés de la part des parties intéressées).
Où et quand le paiement de taxes est-il dû ?
Le paiement des taxes est dû lors de la signature de l’acte, avec remise des sommes au notaire (les parties ne peuvent pas procéder au paiement personnellement), sauf en cas de paiement d’arrhes sur le prix lors de l’avant-contrat, dans ce cas, le paiement des taxes est dû immédiatement.
À quel moment le nouveau propriétaire peut-il prendre la possession du bien (remise des clefs) ?
Généralement, le nouveau propriétaire entre en possession du bien lors de la signature de l’acte notarié. Il est possible que celle-ci soit retardée (par exemple, si le propriétaire précédant doit libérer la propriété de ses meubles). Parfois, l’entrée en possession est anticipée, comme lorsque l’acquéreur souhaite entreprendre des travaux de réaménagement de l’immeuble avant d’en devenir propriétaire.
Quelles sont les modalités de publication de l'acte de vente ?
Le notaire transmet une copie de l’acte (actuellement presque toujours sur support électronique et non plus sur support papier) au bureau des fichiers immobiliers « dans les plus brefs délais » (article 2671 du Code civil). Une copie de l’acte est également transmise au cadastre pour la mise à jour de leur registre. Le tout doit être accompagné du paiement des impôts de l’acte, qui engage la responsabilité du notaire (sauf en cas d’application de la TVA). Dans les territoires du nord de l’Italie, qui étaient sous l’Empire austro-hongrois, l’acte est publié moyennant l’envoi d’une copie au bureau du juge du livre foncier.
Qui réalise les formalités de publication du nouveau titre de propriété ?
La publication a lieu au fichier immobilier (ou, pour les territoires qui étaient sous l’Empire austro-hongrois, au livre foncier), mais toujours sur demande et présentation de la demande de la part du notaire.
Quelles en sont les conséquences ?
Pour les fichiers immobiliers, la conséquence de la publicité immobilière est l’opposabilité aux tiers. En revanche, pour les aires géographiques assujetties au système des livres fonciers (territoire qui étaient sous l’empire austro-hongrois), la conséquence de la publicité immobilière est le transfert de la propriété.
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