A cosa prestare attenzione quando si stipula un mutuo

Il cittadino che intende accedere ad un mutuo ipotecario, ad es. per acquistare o ristrutturare l'abitazione, anzitutto si preoccupa degli aspetti economici del contratto che si propone di stipulare: Si offrono di seguito alcuni generici consigli.

1) l'interesse del mutuo può essere determinato in misura fissa o variabile: preferisce il primo, di massima, colui che ritiene che il costo del denaro aumenterà nel periodo di durata del mutuo; se così sarà, avrà fatto un "buon affare", perché la sua rata resta invariata; ma se invece il costo del denaro diminuisce, potrà trovarsi a pagare un interesse "fuori mercato", senza avere, in linea generale, alcun diritto nei confronti della banca di ricontrattare le condizioni del mutuo. Preferisce il variabile in particolare chi ritiene che il costo del denaro possa ancora scendere, e non vuole perdere la possibilità che la sua rata di pagamento si abbassi conseguentemente; se, invece, il costo del denaro sale, aumenterà anche l'importo della rata. Esistono in commercio anche dei prodotti "misti" che consentono al mutuatario di passare, una o anche più volte, dal fisso al variabile e viceversa.

2) Il costo di un mutuo non è però dato solo dagli interessi: esistono altre voci di rilevanza economica. Anzitutto la banca deve trattenere sulla somma mutuata un importo pari allo 0,25% a titolo di imposta (sostitutiva) da versare allo Stato: e ciò vale per tutti i mutui e per tutte le banche. Inoltre la maggior parte delle banche richiede che il bene immobile concesso in garanzia ipotecaria sia assicurato contro eventi dannosi che possano colpirlo: qui i costi possono variare a seconda del prodotto assicurativo e della compagnia di assicurazioni prescelti. Esistono poi commissioni di istruttoria pratica e di redazione della perizia sul valore dell'immobile; altri costi relativi all'amministrazione del mutuo: spese di incasso rata, spese di rilascio certificazioni ecc.: il cumulo di tutte queste spese permette di configurare il c.d. TAEG (tasso annuo effettivo globale). Inoltre, vengono usualmente pattuite delle penalità per l'eventuale rimborso volontario del mutuo prima della naturale scadenza. E' opportuno comparare tra alcune banche tutti i costi citati (ed eventuali altri) per avere una rappresentazione realistica dei costi del finanziamento e per individuare il prodotto più conveniente o confacente le proprie necessità. La maggior parte delle banche italiane ha aderito ad un "Codice Deontologico" promosso dalla Commissione della UE, in forza del quale, da circa metà settembre 2002, si sono impegnate a fornire ai propri clienti dei "prospetti informativi" secondo uno schema standardizzato e, perciò, facilmente comparabili tra loro.

3) Se il cittadino arriva alla banca tramite un intermediario (mediatore finanziario), è probabile che il costo del finanziamento aumenti, in considerazione della provvigione che il mediatore esigerà o direttamente dal cliente oppure dalla banca finanziatrice; in quest'ultimo caso, però, la banca potrebbe a sua volta rivalersi sul cliente, aggravando le condizioni economiche.

4) Sempre in linea generale, è opportuno che il cittadino si faccia ben spiegare dalla propria banca il piano di ammortamento del mutuo (cioè l'importo delle rate alle relative scadenze); e che richieda importi a mutuo con la prudenza del "buon padre di famiglia". Il mutuo è, ormai, un prodotto finanziario come un altro, anzi estremamente diffuso e comune: è necessario, però, fare i conti con le proprie capacità e prospettive di reddito, per evitare brutte sorprese. Per il caso di ritardo nel pagamento delle rate, spettano alla banca interessi di mora sugli importi scaduti; qualora l'inadempimento divenga assoluto e definitivo, alla banca possono spettare, se pattuiti, anche una penale e di nuovo gli interessi di mora sull'importo complessivo dovuto al momento della risoluzione del rapporto.

5) E' sempre consigliabile che il cittadino si faccia esibire dalla banca il testo del contratto di mutuo che verrà richiesto di firmare dal notaio, comprensivo dell' eventuale capitolato di condizioni generali: la qualità del contratto non è data, infatti, solo dal contenuto economico dello stesso, ma anche dal suo contenuto normativo, cioè dalle clausole che sempre più analiticamente governano l'intero svolgimento del rapporto. E' senz'altro importante sapere, ad es., se la somma mutuata verrà erogata immediatamente alla firma del contratto o solo dopo l'avvenuta iscrizione dell'ipoteca; se la banca si riservi la facoltà di variare unilateralmente le condizioni economiche del contratto; oppure se imponga limiti all'utilizzo del bene o a facoltà in genere del mutuatario (come quella di richiedere la cancellazione dell'ipoteca una volta estinto il debito); ecc.. A tutela del mutuatario-consumatore (cioè: che agisce per scopi estranei all'attività imprenditoriale o professionale) la legge prevede la sanzione dell'inefficacia per le clausole che rivestano caratteristiche di "abusività". In generale, poi, un "buon" contratto è anche un contratto "trasparente", cioè leggibile e comprensibile.

6) Al fine di una migliore comprensione di tutte le implicazioni che discendono dalla sottoscrizione del contratto di mutuo, è senz'altro opportuno che il cittadino si faccia consigliare in tempo utile dal suo notaio: il quale potrà fornire spiegazioni e suggerimenti in relazione alla propria preparazione giuridica ed alla conoscenza dei prodotti che vengono proposti dagli istituti bancari; potrà anche, eventualmente, chiedere alla banca di chiarire o modificare alcune clausole incerte. Il notaio potrà invece fare molto meno se i problemi vengono posti nell'imminenza di scadenze contrattuali, quando ad es. l'acquirente dell'immobile, per fare fronte agli impegni assunti inderogabilmente, ha l'assoluta necessità di giungere comunque all'erogazione del finanziamento.

7) La parcella notarile è determinata in linea generale dal Consiglio Notarile Distrettuale. I suoi importi sono variabili in relazione a diversi parametri: i contratti di mutuo "fondiario" (art.38 d.lgs. 385/1993) ad es., godono per legge di una diminuzione degli onorari; la tariffa prevede poi che se la pratica di finanziamento è collegata all'acquisto dell'immobile, le parcelle di entrambi gli atti (vendita e mutuo) possono godere di un trattamento migliorativo per il cliente. Il tutto naturalmente è ridiscutibile in relazione a pratiche che evidenzino particolari difficoltà (cancellazione di ipoteche precedentemente iscritte, allineamenti o correzioni di dati catastali, ecc.: non si finirà mai di consigliare ai clienti di tenere aggiornate e verificate le risultanze catastali e ipotecarie dei propri beni!). Nella parcella del notaio sono compresi gli onorari e le spese generali di studio, e, pertanto: gli accertamenti preliminari (c.d."visure"), la consulenza ordinaria sui vari aspetti dell'operazione, la relazione legale per la banca, la redazione e la stipulazione dell'atto, tutti gli adempimenti successivi (registrazione fiscale, iscrizione dell'ipoteca, rilascio della copie, esecutive e non), ecc.. Al compenso dovuto al notaio è da aggiungere l'IVA (20%); si devono aggiungere, inoltre, alcune tasse o diritti che il notaio è tenuto ai sensi di legge a richiedere al cliente per versarli obbligatoriamente all'erario o ad enti previdenziali.